借金返済 [公開日]2019年11月25日

「競売開始決定通知」が届いたらどう対処する?

住宅ローンを支払わずに長らく放置していると、「競売開始決定通知」という書類が届くことがあります。

「なんだかよく分からない書類だ」と思うかもしれませんが、これが届いたら、すぐにでもしかるべき手続を行わないと、マイホームが売却され、強制退去となってしまいます。

ここでは、競売開始決定通知が届いた人のために、その後の流れや今後すべきことを解説していきます。

既に競売開始決定通知が届いてしまった方はもちろん、今現在住宅ローンを滞納してしまっている方も、ぜひお読みください。

1.競売とは?

競売についてはご存知の方も多いかも知れませんが、念の為、最初に記載します。

一般的には、競売(きょうばい・けいばい)は、「競り(せり)」「オークション」のように、ある品物に対して複数の購入希望者が購入希望額を提示して、最も良い条件を出した希望者がその品物を手に入れるという売買形式です。
様々な業界で日常的に行われているほか、インターネットオークションなどで個人間でも競売は行われています。

しかし、この記事で取り扱う競売は、民事執行法等の法律に基づいて行う「不動産競売」のことを指します。

住宅ローンを滞納したまま放置していると、債権者(住宅への抵当権者)は貸したお金を回収できません。
少しでもお金を回収するために、債権者は裁判所に「不動産競売」を申し立てることができます。

裁判所は申立てによって滞納者の不動産を競売で売却し、債権者は売却金額を受け取って債権の回収に充てます。

つまり、滞納者の立場からすると、自分が使っている不動産が裁判所によって売られてしまうのが「不動産競売」なのです。

売られてしまった不動産は落札者の所有物になるため、引っ越しを余儀なくされます。
このため、所有している不動産が競売にかけられそうになった場合は、一刻も早く何らかの対策を講じなければなりません。

2.「競売開始決定通知」について

(1) 競売開始決定通知とは?

「競売開始決定通知」とは、平たく言えば「裁判所があなたの不動産を競売することを決めましたよ」とお知らせする書類です。
正式には「担保不動産競売開始決定通知」といいます。

多くの場合、住宅ローンを滞納し始めてから数か月~9ヶ月程度経過すると送付されてくるようです(例外はあります)。

この通知を受けてから数ヶ月~半年後には、不動産が競売によって売却されてしまいます。

(2) 競売開始決定通知を放置するとどうなるのか

競売において、売却予定の不動産(家屋)に住んでいる人の事情はほぼ考慮されません。
滞納者の承諾の有無に関わらず競売の手続は進んでいき、強制的に売却されてしまいます。

対象となる不動産が現住地であれば、滞納者は退去しなければなりません。
早急に新しい住まいを探さなければなりませんし、引っ越し代も自腹です。

強制退去が行われる場合、執行官が作業員や鍵屋とともにやってきて、鍵を開けて荷物をトラックに積み込み、所定の倉庫へ搬入してしまうそうです。
つまり、文字通り強制的に住居を明け渡さなければならないのです。

また、競売で家が売られても、それで終わりではありません。
競売しても、多くの場合は債務(住宅ローン)が完済されないため、残った債務については債権者から支払いの請求を受けることになります。

なお、競売開始決定通知が届いた場合や、競売が開始した後でも、裁判所に競売の取り下げを申請することは可能です。
具体的な方法については弁護士に相談するか、当サイトの別記事をご参照ください。

[参考記事]

競売を取り下げてもらうことはできる?|住宅ローン滞納の解決策

3.競売の対策「任意売却」

競売開始決定通知が届いたら、できるだけ早く「任意売却」を行うべきです。
任意売却とはその名の通り、任意、つまり自分の意思により、かつ住宅ローン債権者(抵当権者)の同意を得て、不動産を売却することです。

以下で競売と任意売却の違いを比べていきますが、任意売却の方が多くのメリットがあります。

(1) 不動産の売却価格

競売の場合、売却価格は市場価格の7割程度になることが多いとされています。
しかし、任意売却をすれば、市場価格に近い額で売れる可能性が高くなります。

高値で売れれば返済に充てる額が増えるので、借金の完済が楽になります。

(2) 自宅に住めるかどうか

競売の場合は、前述の通り強制的に退去させられてしまいます。

任意売却をすれば、例えば親族等に家を購入してもらい、それを借りる等の方法で同じ場所に住み続けることも可能かもしれません。

(3) プライバシーの確保

競売では様々な情報が公開されるので、近隣住民や知り合いに、競売の事実や借金の滞納などがバレてしまう危険があります。

一方、任意売却は一般の不動産売買とほぼ同じ手続で行われるので、周囲に事情を知られるリスクは非常に低いです。

(4) 引っ越しの時期と費用

競売では引っ越し日を選べず、最悪の場合強制退去を受けてしまいます。
任意売却ならば、債権者や住宅の購入者と協議を行い、引っ越しの日を選ぶことも可能です。

また、競売による引っ越し費用はすべて自前で賄うことになりますが、任意売却をすれば、債権者との交渉次第である程度の引っ越し費用を得られる可能性があります。

任意売却について、更に詳しくは以下のコラムをご覧ください。

[参考記事]

任意売却のメリットとは?住宅ローン問題のおすすめ解決策

また、住宅ローンを滞納してしまったマイホームに住み続ける方法としては「リースバック」というものもあります。

[参考記事]

リースバックで住宅に住み続けられる!?任意売却との違いとメリット

4.競売開始決定通知が届いた後の任意売却は、専門の不動産業者にご相談ください

「競売開始決定通知」が来たら、競売までは秒読みです。すぐにでも任意売却を検討するべきでしょう。
(任意売却は、競売の入札開始までに完了する必要があります。)

しかし、不動産売買には様々な手続が必要になりますし、買い手を見つけるだけでも至難の業です。
よって、任意売却は専門の不動産業者に任せるのが一番です。

競売開始決定通知を受け取ったら、できるだけ早く任意売却を取り扱っている専門家、すなわち不動産業者に相談することをおすすめします。
例えば、対象の自宅を購入した際の仲介業者等です。

泉総合法律事務所は住宅ローンの滞納に関する借金問題に関連する問題として、任意売却等に関する相談も承ることが可能です。
競売開始決定通知が届いてしまったという方は、どうぞお早めにご相談ください。

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