マンション経営に失敗して破綻！債務整理の流れとは？
マンション経営というと「裕福な人の商売」というイメージがありますが、近年では必ずしもそうではありません。投資の一環として、一般のサラリーマンの方がマンションの1室を賃貸用に購入するケースが増えています。
その他方で、マンション経営に失敗して自己破産をする人も増えてきています。
このコラムでは、「マンション経営の仕組みとリスク」、「失敗しないための対策は？」、「マンション経営に失敗したときの債務整理の流れ」について説明していきます。
１．マンション経営とは
まずは、マンション経営がどのように利益を出すのかという、「マンション経営の仕組み」について確認しておきましょう。
マンション経営というと「家賃で儲ける」というイメージを持たれがちですが、実は「家賃で利益がでているケース」は稀なことが多いのです。
(1) ローンで購入し家賃で支払う
投資としてマンション経営される方のほとんどは、「ローンを組んで」マンションを購入しています。投資用マンションのローンは、自分の持ち出しではなく「家賃から支払う」ことが想定されています。
そのため、近年では、自己資金（頭金）なしで投資用マンションを購入される方も少なくありません。また、持ち出しがないために、マンションを「買い増し」する方も少なくないようです。
(2) マンション経営のうまみは還付金
「頭金なしのローン（フルローン）」は、当然長期間のローンとなります。家賃を高くすれば「借主が見つからない」ということもあり得ます。
したがって、多くのケースでは、家賃は、「ローン支払い分＋必要経費」程度に抑えられます。
マンション経営の多くは、「毎月単位」では利益があまり出ていないことが少なくありません。
それでも、マンション経営をはじめる人が多いのはなぜでしょうか？
マンション経営は、自己資金を持ち出すことなく不動産を入手できることも魅力の1つでしょう。無事、ローンを完済できれば「家賃はすべて収入」です。
さらに、マンション経営では、「ローンの金利分」や「マンションの維持にかかる費用」は、必要経費とみなされ、確定申告後に税金が還付されます。フルローンで借入れたマンション経営者の多くは、「税金の還付」が利益となっています。
２．マンション経営の落とし穴
「投資」としてのマンション経営にはリスクもあります。冒頭でも触れたように、近年ではマンション経営に失敗して債務整理する方が増えています。
「儲かる」と言われて始めたマンション経営で失敗してしまう原因は何なのでしょうか？
(1) 家賃を確保できない
マンション経営が行き詰まる一番の原因は、「家賃収益を確保できない」ケースでしょう。マンション経営には、購入後の周囲の環境変化などで、「借り主が見つからない」、「家賃を下げなければならない」リスクがあります。
このようなリスクに備えて、多くのマンション経営では「家賃保証」・「空室保証」の契約をしていることが多いです。しかし、近年では「家賃保証」をめぐるトラブルも増加しています。
たとえば、賃貸アパート大手のレオパレス21は、家賃保証制度をめぐるトラブルで集団訴訟を提起されています。
(2) 維持費が高額となることがある
不動産の保有には維持費が必要です。毎年の固定資産税のほか、修繕費・リフォーム費用がかかります。
マンションの稼働率が悪く、修繕・リフォームの頻度の高い物件を持っていれば、「支出の方が多い」状態に陥ってしまいます。
(3) 経営状況が悪化すると赤字になりやすい
先にお話したように、実際のマンション経営は、「毎月の収支はトントン」という物件が少なくありません。
そのため、空室の期間が長引いたり、家賃を下げざる得ない状況に陥ると、「マンションのローンは家賃でまかなう」はずが、「マンションのローンも支払わなければならない」状況に陥りやすいのです。
(4) 「節税目的」のマンション経営は失敗しやすい
多くのマンション経営は「節税＝利益」となっていることを先にお話しました。実は、「節税目的」のマンション経営は失敗しやすいのです。
先に説明したように、「毎月の家賃収入から利益がでない」経営では、状況悪化に対する備えがあまりにも脆弱（ぜいじゃく）だからです。
マンションの維持にかかる費用は決して少額ではありません。状況が悪化すれば、確定申告での還付金を差し引いても「赤字」という自体になりかねません。
３．マンション経営に失敗しないためには
(1) 業者の言いなりにならない
マンション経営を始めたのは、不動産会社から電話勧誘されたことがきっかけという方が少なくありません。営業電話は、どうしても「おいしい話」が中心になるので注意が必要でしょう。
マンション経営を失敗しないために最も重要なのは「物件選び」を間違えないことです。
不動産会社の勧める物件がマンション経営に適しているとは必ずしもかぎりませんし、マンションオーナーと不動産会社の利益が必ずしも一致するともかぎりません。
たとえば「高い利回り」を謳った物件には裏があることも少なくありません。複数の業者を比較するなど、ご自身でしっかり調査・検討された上でマンション経営を始めることが重要です。
(2) リスクの備えをしっかりする
マンション経営には、空室発生時の原状回復や修繕費などの費用がかかります。また、空室ともなれば、ローンの支払いに対応しなければならないこともあります。
「万が一」のときに、支払うための「緊急用資金」を予め用意しておくだけでも、失敗のリスクは大きく軽減されます。
また、原状回復・修繕を依頼する業者の選定も「空室発生前」に行っておくとよいでしょう。
(3) 手を広げすぎない、深追いしない
マンション経営では「買い増し」する方が少なくありません。複数のマンションを経営すれば、利益も増えますが同時にリスクも増します。たとえば、2件同時に「空室」ということになれば、ローンの支払いも2件分となります。
また、1件の失敗を穴埋めしようと「別の物件」に手を出してしまったり、ローンや維持費の支払いのために「借金」をしてしまうケースもあります。
マンション経営のために借金をしてしまえば、マンションのローンと借入金の2つの借金を抱えることになります。さらに、自身の住宅ローンがあれば3つの借金を抱えることになるのです。
マンション経営の失敗を大きくしないためには、予め「出口」を決めておくことも重要です。
４．マンション経営で破綻したら
マンション経営に失敗した場合には、「マンションを売却した代金」で「ローンを完済」できれば大きな問題にはなりません。
一方、マンション売却ではローンを完済できないときには、債務整理で解決するほかありません。いくつかのケースに分けて説明します。
(1) 負債額が多くなければ任意売却・任意整理
マンションの売却額がローンの残債務よりも少ないとき（オーバーローンのとき）には、通常の方法では売却できません。特に、頭金なしのフルローンでマンションを購入したケースでは、オーバーローンになりやすいので注意が必要です。
マンション経営に失敗したがオーバーローンで売却できず、債務整理手続の着手が遅れたために、負債が膨らんでしまったというケースは少なくありません。
オーバーローンの物件でも、「任意売却」を行えば、競売よりも有利な条件でマンションを売却することが可能です。「ローンの支払いを滞納する前」や「負債額が膨らむ前」に、「任意売却」できれば、「残債務を任意整理」するだけで、最低限の失敗にとどめて処理することも可能です。
【参考】任意売却のメリットとは？住宅ローン問題のおすすめ解決策
(2) 住居用不動産の住宅ローンがあるときには個人再生
近年では、若い方のマンション経営も少なくありません。マンションとは別に「自宅」の住宅ローンがあるというケースでは、自宅を手放す必要のある自己破産は回避したいものです。
個人再生の「住宅ローン特則」を利用すれば、住宅ローンの残った自宅を手放さずに、負債だけを整理できます。たとえば、個人再生を申立てれば、500万円の負債は100万円、1,000万円の負債は200万円までに減額してもらえる可能性があります。個人再生では、減額された負債を原則3年で返済します。
個人再生の住宅ローン特則について詳しくは、「個人再生手続の際の不動産の評価額とは。家・土地は没収？」をご覧ください。
なお、「住宅ローン特則」は、実際に居住している不動産にしか適用できないので、投資用マンションのローンには利用できません。
(3) 自己破産が有利な場合も
負債額が多額で任意整理や個人再生では処理できないときには、自己破産するほかありません。
しかし、「ご自身は賃貸で暮らしている」ケースでは、個人再生よりも自己破産で処理した方が有利なケースもあります。マンション経営に失敗したときには、どの方法で債務整理しても、「マンションを手放す」ことが前提となるからです。
特に、20代、30代の若い方であれば、「自己破産のデメリットが大きくない」ことがあります。自己破産の最大のデメリットは、破産手続開始決定時に保有している財産を破産財団に拠出しなければならないことです。
破産財団に組み込まれる財産としては、持ち家以外には、次のようなものが挙げられます。
- 99万円を超える現金
- 20万円を超える預貯金・生命保険の解約返戻金
- 退職金（退職金支給見込み額の1/8額が20万円を超える場合）
退職金は、破産手続開始決定時の支給見込み額で計算されます。若い方であれば、退職金（見込み額）に相当する額をご自身で工面することも不可能ではありません。また、生命保険も再加入できます。
自己破産すれば、マンション経営で負った負債はすべて免責されるので、デメリットよりもメリットの方が大きい場合もあります。
「自己破産」というとネガティブなイメージばかりが強調されがちですが、大きな負債を整理して再出発するために、「自己破産」した方がよいケースもあるのです。
【参考】自己破産後の生活と影響は？メリット・デメリットとよくある誤解
５．まとめ
マンション経営は大きなお金が動いているので、通常の借金よりも早期に対応することが不可欠です。ローンの返済が滞るようになったときは「赤信号」が点滅していると判断してもよいでしょう。
傷口の浅いうちであれば、任意売却などの方法で最小限の負債のうちに処理することも可能です。マンション経営にお困りのときは、早めに泉総合法律事務所の弁護士にご相談ください。相談は何度でも無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせいただけたらと思います。
