住宅ローンが残った自宅を任意売却。流れとその後の自己破産について

住宅ローンを利用して自宅を購入後、ローンの返済が苦しい場合、ローン会社にリスケジュールの相談をしたり、個人再生の申立てをしたりすることが選択肢として考えられます。滞納したまま放置していると、最終的には、裁判所により自宅は競売されてしまいます。

ここに、もう一つの選択肢として住宅を「任意売却」してローンの支払いに充てるという方法があります。

通常、住宅ローンを組むと、抵当権が設定されますが、抵当権が付いたまま住宅を売却するのはとても困難です。そこで登場するのが「任意売却」です。

任意売却を利用した場合、競売より高額に不動産を売却することができるので、債務者にとっては非常にメリットの大きな手法です。

今回は、「任意売却」について、弁護士が解説します。

１．任意売却

(1) 任意売却とは？

そもそも、任意売却とはどのようなことなのでしょうか？

これは、抵当権が設定されているオーバーローン物件を売却するときに、抵当権者やローン債権者と話し合いをして、不動産の売価がローンの残高を下回っても物件を市場で売却することができる方法です。
典型的なケースは、住宅ローンのついた物件を売却するパターンです。

住宅ローンを滞納して支払いが困難になった場合や、住宅ローンを支払えなくなりそうなときに、住宅ローン債権者や抵当権者と話し合いをして、の話し合いによって抵当権を外した上で物件を市場で売却します。

では、オーバーローンとはどういう状態なのでしょうか？

(2) オーバーローンの場合に必要となる任意売却

オーバーローンというのは、不動産を売却しても売却代金でローンを完済できないケースです。

たとえば、住宅を売っても2000万円の価値しかないのに、残ローンが3000万円であれば、1000万円のオーバーローン状態となります。（一方、住宅ローン残よりも物件価値の方が高い場合は、アンダーローンと呼びます。）

任意売却が必要になるのは、オーバーローンのケースです。アンダーローンのように、普通に売却してローンを完済できるなら、任意売却は不要です。

住宅などの不動産は、購入したときは価格が高くても、時間が経過すると価値がどんどん低下することがあるので、このようなことが起こります。実際に、フルローンや少ない頭金で住宅ローンを設定している方は、多くのケースでオーバーローン状態となっています。

それではなぜオーバーローンの場合には任意売却をする必要があるのでしょうか？

①オーバーローン状態での不動産売却は難しい

不動産を売却するときには、抵当権を抹消する必要があります

抵当権がついていると、いつ何時主債務者が借金返済を滞納して、債権者が競売申立に及ぶかが分からないので、所有者は非常に不安です。まして、他人の住宅ローンのために抵当に入っている物件など、誰も買わないでしょう。

そして、抵当権を抹消するためには、基本的に借金を全額完済する必要があります。抵当権は、借金の支払いを担保するために設定したものだからです。

オーバーローンであるということは、不動産の売却代金を返済に充てても、ローンの完済ができないため、抵当権が抹消できないということを意味します。

②任意売却ならオーバーローン状態でも不動産を売却できる

そこで、使えるのが「任意売却」です。

任意売却をするときには、住宅ローン債権者や抵当権者と交渉して市場で物件を売却するので、売れたときには、住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消してもらうことができます。そのため、オーバーローン状態であっても、普通に市場で売ることが可能になります。

③ローン債権者が任意売却に応じる理由

オーバーローンの場合、物件を市場で売却しても、基本的にはローンを完済できません。それにもかかわらず、抵当権者は、どうして任意売却に応じるのでしょうか？

この問いに対する答えは、「競売」と比較してみると分かります。
住宅ローン債務者がローンを返済できなくなったとき、債権者としては競売を申立てるしかありません。

しかし、そうなると、裁判所でいろいろと面倒な手続をしなければならない上、市場価格の7～8割程度の金額でしか売れず、ローン返済に充てられる部分が少なくなってしまいます。

任意売却を利用すると、より高い金額で売れるので、より多くのローンを回収することができます。

つまり、多くの場合、競売をするよりも、任意売却をする方が、金融機関にもメリットが大きいのです。
そこで、住宅ローン債務者が「ローン返済ができないから、任意売却をさせて欲しい」とお願いすると、たいていの住宅ローン債権者が了承します。

２．任意売却と競売との違い

では、任意売却と競売は一体何が違うのかを具体的に説明していきましょう。

(1) 市場で売却できる（裁判所が関与しない）

任意売却は、普通に物件を市場で売却する方法です。不動産屋に仲介を依頼して売り出してもらい、買い手がついたら内見をさせて、気に入ったら売買代金を決めて売却する、という流れになります。

外見的には、オーバーローン物件であることなどは分かりません。

これに対し、競売は裁判所が介入して、強制的に不動産の売却を進める方法です。
裁判所が公告を出して入札者を公募して、もっとも高額な金額で落札した人が不動産を取得します。

この方法によると、外見的に「債務の支払いができなかったので、競売にかけられた」ことが明らかになりますし、強制的に物件から追い出されてしまうという意味でも、債務者にかかるプレッシャーが大きいです。

(2) 高く売れることが多い

任意売却をすると、競売より高額で物件が売れることが多いです。
競売の場合、入札者は不動産の中を見ることができませんし、瑕疵担保責任を追及することもできないなど、いろいろな制限が課されます。その代わりと言っては何ですが、競落の費用は市場価格の7割や8割程度にしかならないことが多いです。

これに対し、任意売却なら通常の流通価格（10割）で売れるので、高額になります。
物件が高く売れると、ローン返済に充てられる金額も大きくなるので、売却後の残債を大きく減らすことができます。

(3) プライバシーを守れる

任意売却をするときには、完全に普通に市場で売却するので、周囲から不審に思われる要素がありません。

これに対し、競売になると、裁判所の執行官が現況調査に来たり、購入を検討している不動産業者が様子を見に来たりするので、周囲に不審がられて噂が発生することなどがあります。また、ネット上で競売物件の検索も可能です。

したがって、任意売却の方が、プライバシーを守ることができると言えます。

(4) 任意売却は手続が面倒

競売になると、裁判所が主導で手続を進めるので、債務者自身がしなければならないことはほとんどありません。これに対し、任意売却の場合には、債務者が売主として主導的に売却を進めていかなければならないため、競売より手続が面倒です。

以上のように、任意売却と競売にはいろいろな違いがあります。一般的には、高く売れる任意売却を利用する方が、債務者にとってもメリットが大きいでしょう。

また、任意売却を始めた当初は、オーバーローン状態だと予測していても、進めてみると、思ったより高額で売れることもあり、そうした場合には、ローンを完済できる可能性も出てきます。

以下に任意売却と競売についてまとめておきましょう。

３．任意売却の流れ

次に任意売却の手続についてどのような流れで進行するのかを解説します。

(1) 任意売却を金融機関に打診する

まずは、任意売却をすることを借入先の金融機関に打診します。
たとえば、以下のようなタイミングで、任意売却をするかどうかの判断をしましょう。

• 住宅ローンの支払いができなくなりそう
• 住宅ローンを滞納していて、督促されている
• 住宅ローンの保証会社による代位弁済がされてしまった
• 競売を申立てられた

ただし、いったん競売を申立てられると、開札期日前でないと任意売却ができない（開札期日の前日までに売却を完了する必要がある）ので、急がなければなりません。

(2) 査定書を提出して了承を得る

任意売却を進めるときには、物件の査定書を金融機関に提出し、その価格で売却することを了承してもらう必要があります。
これにより、物件をその価格で売却する活動を進めていくこととなります。

(3) 不動産を売り出して売却する

金融機関が了承したら、実際に不動産を売り出して売却を進めます。売却の流れは、普通に不動産を売却するときと同じです。

購入希望者が現れたら、内見させて、価格交渉をして、条件が整ったら売買契約を締結します。通常は、売買契約締結時に手付金を支払います。

(4) 抵当権を抹消して不動産を引き渡す

決済期日が来たら、残代金を支払い、金融機関には抵当権を抹消してもらいます。そして、買い主に不動産を引き渡し、買い主が所有権移転登記を行います。

(5) 残債を支払う、または債務整理する

オーバーローンのケースで任意売却をしても残債を完済できない場合には、残った債務を支払っていく必要があります。

たとえば、3000万円の残ローンがあって、物件が2000万円で売れたら、抵当権は抹消されているので1000万円は無担保の借金として残ってしまいます

そして、任意売却後の残債が返済できないほどに高額な場合は、自己破産など債務整理を検討する必要がでてきます。

４．任意売却と自己破産

任意売却をしても、ほとんどの場合、数百万円単位でローンが残ることになり、自己破産をしなければならない場合もあります。他方、高額で売却できたために、自己破産を避けることができるケースがあることも事実です。

したがって、任意売却か自己破産かを選択することに意味はありません。しかし、自己破産前に任意売却をすることには大きな意味があります。

(1) 自己破産をしなくてもいい可能性

第一に、前述した通り、任意売却により、残債務が返済することができるだけの額に大幅に減少できたり、完済できたりする場合があり、自己破産する必要がないかもしれないということです。

(2) 同時廃止ならより少ない費用・手間で自己破産が可能

第二に、事前に任意売却によって不動産を手放しておけば、他に目ぼしい資産がない限り自己破産手続が同時廃止となるため、手間と費用が大幅に減らせるということです。

自己破産の場合、資産のあるなしによってその手続の手間と費用が大きく変わってきます。自己破産までに不動産を売却しておらず、資産がある場合は、管財事件手続となり、管財予納金と呼ばれる最低20万円以上の手続費用が必要となります。

一方、任意売却により自己破産をする際に資産がなく裁判所が同時廃止と判断すれば、手間と費用が管財事件よりも大幅に減少できるのです（ただし、免責不許可事由がある場合は、同時廃止にならない可能性もあります）。

また、自己破産前に不動産を任意売却していたとしても、偏頗弁済となることはありません。

いずれにせよ、自己破産前に任意売却を検討する価値はあるでしょう。

【参考】自己破産における管財事件と同時廃止の違い。管財事件になる場合とは

５．債務整理は泉総合法律事務所へ

任意売却は、一般的に競売よりもメリットが大きく、借金解決のための重要な手段の一つです。たとえオーバーローンであったとしても、過度に不安になる必要はありません。

泉総合法律事務所では、「住宅ローンを支払えない」「既に滞納している」「競売が始まってしまった」といったお悩みを抱えた方からのご相談を受けることが多々あります。そして、それらのお悩みを解決してきたという実績が豊富にあります。

住宅ローンの滞納などでお悩みの方は、一人で悩まずに、まずはお早めに当事務所の弁護士に相談してください。ご状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。