オーバーローンの住宅も売れる！？「任意売却」の解説とその仕組み

不動産を購入するとき、住宅ローンを利用すると、抵当権が設定されます。その場合、抵当権を抹消しないかぎり、物件を売ることができません。

しかし、オーバーローン状態の場合、不動産を売却しても住宅ローンを完済できず、抵当権を抹消できないように思えます。このようなときに利用できるのが、｢任意売却｣という方法です。

オーバーローンというのは、住宅ローンなどの借入をしているときに、物件の価値より残ローンの金額の方が大きい状態のことです。

たとえば、住宅を売っても2000万円の価値しかないのに、残ローンが3000万円であれば、1000万円のオーバーローン状態となります。（一方、住宅ローン残よりも物件価値の方が高い場合は、アンダーローンと呼びます。）

今回は、オーバーローンの住宅でも売ることができる「任意売却」について、弁護士が解説します。

1．任意売却

(1) 任意売却とは？

そもそも、任意売却とはどのようなことなのでしょうか？

これは、抵当権が設定されているオーバーローン物件を売却するときに、抵当権者やローン債権者と話し合いをして、物件を市場で売却する方法です。
典型的なケースは、住宅ローンのついた物件を売却するパターンです。

住宅ローンを滞納して支払いが困難になった場合や、住宅ローンを支払えなくなりそうなときに、住宅ローン債権者や抵当権者と話し合いをして、物件を市場で売却します。

(2) 任意売却が必要になる理由

任意売却が必要になるのは、オーバーローンのケースです。アンダーローンのように、普通に売却してローンを完済できるなら、債権者や抵当権者との話し合いが必要とされる任意売却は不要です。

住宅などの不動産は、購入したときは価格が高くても、時間が経過すると価値がどんどん低下することがあるので、このようなことが起こります。実際に、フルローンや少ない頭金で住宅ローンを設定している方は、多くのケースでオーバーローン状態となっています。

①オーバーローン状態での不動産売却は難しい

オーバーローン状態の場合、普通に家を売却することが難しくなります。というのも、不動産を売却するときには、抵当権を抹消する必要があるからです。

抵当権がついたまま物件を売却することは通常不可能です。抵当権がついていると、いつ何時主債務者が借金返済を滞納して、債権者が競売申立に及ぶかが分からないので、所有者は非常に不安です。まして、他人の住宅ローンのために抵当に入っている物件など、誰も買わないでしょう。

そして、抵当権を抹消するためには、基本的に借金を全額完済する必要があります。抵当権は、借金の支払いを担保するために設定したものだからです。

②任意売却ならオーバーローン状態でも不動産を売却できる

上記の通り、住宅を売却したお金でローンを完済できれば抵当権を抹消してもらうことができますが、オーバーローンの場合には、それもできません。売却金を全部ローンに充てても、残額が残ってしまうからです。

そこで、使えるのが「任意売却」です。

任意売却をするときには、住宅ローン債権者や抵当権者と共同して市場で物件を売却するので、売れたときには、住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消してもらうことができます。そのため、オーバーローン状態であっても、普通に市場で売ることが可能になります。

2．競売との違い

任意売却は、競売と何が違うのかが分からない、という方も少なくないと思いますので、簡単にその違いなどについてご説明します。

①市場で売却できる（裁判所が関与しない）

任意売却は、普通に物件を市場で売却する方法です。不動産屋に仲介を依頼して売り出してもらい、買い手がついたら内見をさせて、気に入ったら売買代金を決めて売却する、という流れになります。

外見的には、オーバーローン物件であることなどは分かりません。

これに対し、競売は裁判所が介入して、強制的に不動産の売却を進める方法です。
裁判所が公告を出して入札者を公募して、もっとも高額な金額で落札した人が不動産を取得します。

この方法によると、外見的に「債務の支払いができなかったので、競売にかけられた」ことが明らかになりますし、強制的に物件から追い出されてしまうという意味でも、債務者にかかるプレッシャーが大きいです。

②高く売れることが多い

任意売却をすると、競売より高額で物件が売れることが多いです。
競売の場合、入札者は不動産の中を見ることができませんし、瑕疵担保責任を追及することもできないなど、いろいろな制限が課されます。その代わりと言っては何ですが、競落の費用は市場価格の7割や8割程度にしかならないことが多いです。

これに対し、任意売却なら通常の流通価格（10割）で売れるので、高額になります。
物件が高く売れると、ローン返済に充てられる金額も大きくなるので、売却後の残債を大きく減らすことができます。

③プライバシーを守れる

任意売却をするときには、完全に普通に市場で売却するので、周囲から不審に思われる要素がありません。

これに対し、競売になると、裁判所の執行官が現況調査に来たり、購入を検討している不動産業者が様子を見に来たりするので、周囲に不審がられて噂が発生することなどがあります。

したがって、任意売却の方が、プライバシーを守ることができると言えます。

④任意売却は手続が面倒

競売になると、裁判所が主導で手続を進めるので、債務者自身がしなければならないことはほとんどありません。これに対し、任意売却の場合には、債務者が売主として主導的に売却を進めていかなければならないため、競売より手続が面倒です。

以上のように、任意売却と競売にはいろいろな違いがあります。一般的には、高く売れる任意売却を利用する方が、債務者にとってもメリットが大きいでしょう。

また、任意売却を始めた当初は、オーバーローン状態だと予測していても、進めてみると、思ったより高額で売れることもあり、そうした場合には、ローンを完済できる可能性も出てきます。

3．任意売却の仕組み

(1) ローン債権者が任意売却に応じる理由

オーバーローンの場合、物件を市場で売却しても、基本的にはローンを完済できません。それにもかかわらず、抵当権者は、どうして任意売却に応じるのでしょうか？「銀行や保証会社に損が発生しないのか？」と疑問に思われることもあるでしょう。
そこで、以下では任意売却の仕組みをご説明します。

①競売との比較

この問いに対する答えは、「競売」と比較してみると分かります。
住宅ローン債務者がローンを返済できなくなったとき、債権者としては競売を申立てるしかありません。

しかし、そうなると、裁判所でいろいろと面倒な手続をしなければならない上、市場価格の7～8割程度の金額でしか売れず、ローン返済に充てられる部分が少なくなってしまいます。

任意売却を利用すると、より高い金額で売れるので、より多くのローンを回収することができます。

つまり、多くの場合、競売をするよりも、任意売却をする方が、金融機関にもメリットが大きいのです。
そこで、住宅ローン債務者が「ローン返済ができないから、任意売却をさせて欲しい」とお願いすると、たいていの住宅ローン債権者が了承します。

(2) 任意売却後の残債務

住宅ローン債権者などとの交渉が必要となる任意売却をするのは、オーバーローンのケースです。その場合、物件を売却しても、住宅ローンが残ります。残ったローンは、どのようになるのでしょうか？

任意売却をしても残ったローンは、消えることはありません。単に抵当権が抹消されたというだけで、借金は借金のまま残っています。そこで、債務者は、支払をしなければなりません。

たとえば、3000万円の残ローンがあって、物件が2000万円で売れたら、1000万円は無担保の借金として残ってしまうのです。
任意売却後の残債務を支払えないならば、自己破産しなければならないケースもあります。

ときどき、住宅ローンを支払えなくなったときに「任意売却か自己破産か」などと、2者選択できるような記事を見かけることがありますが、それは間違いです。任意売却しても、殆どの場合が数百万円以上の住宅ローンが残ることになりますので、自己破産が必要になることがあります。

ただし、任意売却をして物件が高額で売れると、自己破産を避けることができるケースがあるのも事実です。
そこで、任意売却をするときには、なるべく高額な価格で売却する方法を検討しましょう。

4．任意売却の流れ

任意売却をするときには、次のような流れで手続を進めましょう。

(1) 任意売却を金融機関に打診する

まずは、任意売却をすることを借入先の金融機関に打診します。
たとえば、以下のようなタイミングで、任意売却をするかどうかの判断をしましょう。

• 住宅ローンの支払いができなくなりそう
• 住宅ローンを滞納していて、督促されている
• 住宅ローンの保証会社による代位弁済がされてしまった
• 競売を申立てられた

ただし、いったん競売を申立てられると、開札期日前でないと任意売却ができない（開札期日の前日までに売却を完了する必要がある）ので、急がなければなりません。

(2) 査定書を提出して了承を得る

任意売却を進めるときには、物件の査定書を金融機関に提出し、その価格で売却することを了承してもらう必要があります。
これにより、物件をその価格で売却する活動を進めていくこととなります。

(3) 不動産を売り出して売却する

金融機関が了承したら、実際に不動産を売り出して売却を進めます。売却の流れは、普通に不動産を売却するときと同じです。
購入希望者が現れたら、内見させて、価格交渉をして、条件が整ったら売買契約を締結します。通常は、売買契約締結時に手付金を支払います。

(4) 抵当権を抹消して不動産を引き渡す

決済期日が来たら、残代金を支払い、金融機関には抵当権を抹消してもらいます。そして、買い主に不動産を引き渡し、買い主が所有権移転登記を行います。

(5) 残債を支払う、または債務整理する

任意売却をしても残債を完済できない場合には、残った債務を支払っていく必要があります。もし支払えない場合には、自己破産などの債務整理を行うことで解決します。

5．債務整理は泉総合法律事務所へ

任意売却は、一般的に競売よりもメリットが大きく、借金解決のための重要な手段の一つです。たとえオーバーローンであったとしても、過度に不安になる必要はありません。

泉総合法律事務所では、「住宅ローンを支払えない」「既に滞納している」「競売が始まってしまった」といったお悩みを抱えた方からのご相談を受けることが多々あります。そして、それらのお悩みを解決してきたという実績が豊富にあります。

住宅ローンの滞納などでお悩みの方は、一人で悩まずに、まずはお早めに当事務所の弁護士に相談してください。ご状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。