任意売却とは?競売との違い、メリット・デメリット

任意売却

任意売却とは?競売との違い、メリット・デメリット

債務整理の方法を調べていたら「任意売却」や「任意売買」という言葉がでてきたけれど、どのようなものかよくわからない。任意売却と任意売買は何が違うの?競売との違いは?といった疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

ここでは、任意売却・任意売買とはどのようなものなのか、メリット・デメリットについて解説していきます。

1.任意売却・任意売買

任意売却とは、住宅ローンや借金の返済が困難な場合に、不動産の担保権者(住宅ローン債権者など)との合意に基づき、競売による売却よりも有利な条件で不動産を売却する方法です。

競売以外の売買は売主の意思に基づく売買(任意での売買)となりますので、その意味では不動産売買のほとんどが任意売却・任意売買とも言えるのですが、通常、任意売却・任意売買と言う場合は、上述のように住宅ローンの返済が滞った債務者が、不動産が競売にかけられるのを避け、できるだけ高値で売却することを意味します。

なお、任意売却と任意売買は同じもので、言い方の違いにすぎません。一般的には、任意売却と言うことが多いので、以下では任意売却と表現します。

2.任意売却の仕組み、流れ

住宅ローンなどの融資を受けて不動産を購入した場合、住宅ローンの返済が滞ると、融資をした金融機関(住宅ローン債権者)は、その不動産に設定した抵当権を実行して競売手続にかけ、そこから債権の回収を図ろうとします。

しかし、競売の場合、市場価格よりも2~3割安い価格になってしまうことが多いという実情があります。それならば、競売にかけずにできるだけ高い金額で売却し、その売却代金を返済に充てた方が、債務者だけでなく住宅ローン債権者にとってもよいといえます。

2-1.抵当権の問題

ただ、通常、抵当権が付いたままでは不動産を売却することはできません。抵当権が付いたままの不動産を購入することはリスクが高いので、買手がつかないからです。そのため、住宅ローン債権者などの担保権者に抵当権をはずしてもらう(抹消してもらう)必要があります。

そこで、担保権者と債務者との間に不動産業者などの仲介者が入り、担保権者と交渉して、売買契約成立時に抵当権を抹消してもらえる承諾を得たうえで、債務残高を下回りつつもできるだけ高い金額で不動産を売却するという方法をとることになります。それが、任意売却です。

3.任意売却のメリット

①競売より有利な条件で売却できる

競売の場合は、落札価格が市場価格よりも低くなることがほとんどです。市場価格の2~3割程度低い金額になることが多く、場合によっては市場価格の半額程度になってしまうこともあります。

ですが、任意売却であれば、不動産の所有者である売主、買主、担保権者の話し合い・同意により売却価格が決まります。このため、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。

②競売に比べ残債務の負担が軽減する

先述の通り、任意売却は競売よりも高い金額で売却できるため、残債務をより減らすことができます。

また、競売の場合は、競売後の残債務につき、さらに給与の差押さえなど強硬な手段をとられる可能性もありますが、任意売却の場合は、債権者と残債務について無理のない返済方法を話し合うことも可能となります。

③引越しの時期・条件などの融通が利く

競売の場合は、落札後に強制的な立ち退きを迫られることが少なくありません。これに対し、任意売却の場合は、話し合いにおいて、引越しの時期や条件についてある程度債務者の希望が考慮してもらえます。

④引越しの費用がもらえる可能性がある

競売の場合、立退料などはもらえません。これに対し、任意売却の場合は、担保権者との交渉次第では、引越しの費用を出してもらえる可能性があります。

もっとも、あくまでも担保権者の善意によるものですので、必ず出してもらえるというわけではありません。

⑤費用がかからない

任意売却の場合、売却に必要な費用は基本的に不動産の売却代金の中から分配されることになりますから、債務者の持ち出しは基本的にありません。

⑥プライバシーが守られる

競売の場合は、裁判所の執行官や不動産鑑定士などが不動産内外の写真を撮影したり、調査をしたりしますし、落札目当ての不動産業者が周辺を調査するなどします。このため、近隣の方に競売の事実が知られてしまう可能性があります。

任意売却の場合は、通常の不動産売買と同様に行われますので、近隣の方に事情を知られる可能性は低いといえます。

⑦精神的な負担が少なくて済む

競売の場合は、債務者の意向にかかわらず、裁判所主導で手続が進んでいきますから、精神的負担はかなりのものになるでしょう。
これに対し、任意売却の場合は、自分の意思で売却を決められますし、今後の生活の見通しも立てやすいので、精神的負担が少なくて済みます。

4.任意売却のデメリット

①債権者との交渉など手間がかかる

任意売却の場合は、担保権者との交渉や買取希望者との面談、物件の内覧の立会など、競売の場合にはない手間がかかります。

②必ず成功するわけではない

任意売却は、担保権者の承諾を得て行うものですので、担保権者が任意売却を認めてくれなかったり、売却価格で折り合いがつかなかったりすれば、売却できません。任意売却は、債務者がしたいと思っても必ずできるわけではないということにご留意ください。

③売却可能期間に限りがある

任意売却は、競売の手続が完了するまでの間に行わなければなりません。より具体的には、競売手続における入札の開札日が任意売却のリミットとされます。開札がされると、競売の取下げができなくなるからです。

5.任意売却・債務整理は泉総合法律事務所へ

任意売却とはどのようなものか、そのメリット・デメリットについてはご理解いただけましたでしょうか。

任意売却というと、弁護士に相談するというイメージはあまりないかもしれません。ですが、不動産を売却するだけで借金問題がすべて解決するとはかぎりません。借金問題全体を解決したい方は、まずは一度泉総合法律事務所にご相談ください。

泉総合法律事務所は任意売却に精通した複数の不動産会社と提携しており、安心して、任意売却も含め、弁護士がお客様それぞれの借金の状況に応じた適切なアドバイスができる体制を構築しております。

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