任意売却のメリットとは?住宅ローン問題のおすすめ解決策

任意売却

任意売却のメリットとは?住宅ローン問題のおすすめ解決策

【この記事を読んでわかる事】

  • 債務整理で住宅を手放さなければならない時の手続「任意整理」とは?
  • 任意整理と競売はどのように違うのか?
  • 任意売却のメリットと行う上での注意点

 

自己破産など債務整理のためにやむなく不動産を手放さなくてはならない。そんな時、任意売却と競売はどちらがいいのでしょうか?気に入った持家を手放さなくてはならない場合、1円でも高く売りたいのが人情でしょう。

ここでは、任意売却・任意売買とはどのようなものなのか、メリット・デメリットについて解説していきます。

1.任意売却・任意売買

任意売却とは、住宅ローンや借金の返済が困難な場合に、不動産の担保権者(住宅ローン債権者など)との合意に基づき、競売による売却よりも有利な条件で不動産を売却する方法です。

競売以外の売買は売主の意思に基づく売買(任意での売買)となりますので、その意味では不動産売買のほとんどが任意売却・任意売買とも言えるのですが、通常、任意売却・任意売買と言う場合は、上述のように住宅ローンの返済が滞った債務者が、不動産が競売にかけられるのを避け、できるだけ高値で売却することを意味します。

では、任意売却はいつまですることができるのでしょうか。

2.競売手続きの仕組みと任意売却のデッドライン

任意売却のデッドラインの前に、まずは競売の手続きの流れをご説明しなければなりません。

住宅ローンの返済が滞ると債務者は期限の利益を喪失し、ローンの一括返済義務を負うことになります。一方、債権回収の任を負った保証会社は、ローンを組んだ金融機関に代位弁済することにより、ローンの債権を取得します。これで、ローン残債の支払相手はローンを組んだ金融機関から代位弁済をした保証会社に移るわけです。

保証会社は債権を回収するために、裁判所に不動産競売の申立てをします。これが認められると裁判所から競売開始決定の通知が届きます。その後、強制執行の執行官による現場調査を経て、競売入札開始となります。

この入札の開札2日前が任意売却のデッドラインです。この日までに、すべての債権者から任意売却の同意をえなければ、競売の取り下げができず、任意売却はもうできなくなってしまいます

その後、開札が行われ、裁判所の許可と買受人の代金納付が整うと、不動産の所有権が移転します。買受人に任意に引き渡しをしない場合、強制退去ということになってしまいます。

競売開始決定から開札日までは通常6ヶ月程度あります。任意売却するのに慌てる必要はありませんが、のんびりしている時間もありません。

そこで、問題になるのが抵当権です

・抵当権の問題

多くの場合、ローンを組んだ金融機関が不動産に抵当権を設定しています。ただ、通常、抵当権が付いたままでは不動産を売却することはできません。抵当権が付いたままの不動産を購入することはリスクが高いので、買手がつかないからです。

そのため、住宅ローン債権者などの担保権者に抵当権をはずしてもらう(抹消してもらう)必要があります。

そこで、担保権者と債務者との間に不動産業者などの仲介者が入り、担保権者と交渉して、売買契約成立時に抵当権を抹消してもらえる承諾を得たうえで、債務残高を下回りつつもできるだけ高い金額で不動産を売却するという方法をとることになります。それが、任意売却です。

3.任意売却のメリット

①競売より有利な条件で売却できる

競売の場合は、落札価格が市場価格よりも低くなることがほとんどです。市場価格の2~3割程度低い金額になることが多く、場合によっては市場価格の半額程度になってしまうこともあります。

ですが、任意売却であれば、不動産の所有者である売主、買主、担保権者の話し合い・同意により売却価格が決まります。このため、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。

②競売に比べ残債務の負担が軽減する

先述の通り、任意売却は競売よりも高い金額で売却できるため、残債務をより減らすことができます。

また、競売の場合は、競売後の残債務につき、さらに給与の差押さえなど強硬な手段をとられる可能性もありますが、任意売却の場合は、債権者と残債務について無理のない返済方法を話し合うことも可能となります。

③引越しの時期・条件などの融通が利く

競売の場合は、落札後に強制的な立ち退きを迫られることが少なくありません。

これに対し、任意売却の場合は、話し合いにおいて、引越しの時期や条件についてある程度債務者の希望が考慮してもらえます。

④引越しの費用がもらえる可能性がある

競売の場合、立退料などはもらえません。これに対し、任意売却の場合は、担保権者との交渉次第では、引越しの費用を出してもらえる可能性があります。

もっとも、あくまでも担保権者の善意によるものですので、必ず出してもらえるというわけではありません。

⑤費用がかからない

任意売却の場合、売却に必要な費用は基本的に不動産の売却代金の中から分配されることになりますから、債務者の持ち出しは基本的にありません。

⑥プライバシーが守られる

競売の場合は、裁判所の執行官や不動産鑑定士などが不動産内外の写真を撮影したり、調査をしたりしますし、落札目当ての不動産業者が周辺を調査するなどします。

このため、近隣の方に競売の事実が知られてしまう可能性があります。

任意売却の場合は、通常の不動産売買と同様に行われますので、近隣の方に事情を知られる可能性は低いといえます。

⑦精神的な負担が少なくて済む

競売の場合は、債務者の意向にかかわらず、裁判所主導で手続が進んでいきますから、精神的負担はかなりのものになるでしょう。

これに対し、任意売却の場合は、自分の意思で売却を決められますし、今後の生活の見通しも立てやすいので、精神的負担が少なくて済みます。

4.任意売却のデメリット

①債権者との交渉など手間がかかる

任意売却の場合は、担保権者との交渉や買取希望者との面談、物件の内覧の立会など、競売の場合にはない手間がかかります。

②必ず成功するわけではない

任意売却は、担保権者の承諾を得て行うものですので、担保権者が任意売却を認めてくれなかったり、売却価格で折り合いがつかなかったりすれば、売却できません。

任意売却は、債務者がしたいと思っても必ずできるわけではないということにご留意ください。

③売却可能期間に限りがある

任意売却は、競売の手続が完了するまでの間に行わなければなりません。より具体的には、競売手続における入札の開札日が任意売却のリミットとされます。開札がされると、競売の取下げができなくなるからです。

5.任意売却・債務整理は泉総合法律事務所へ

任意売却とはどのようなものか、そのメリット・デメリットについてはご理解いただけましたでしょうか。

任意売却というと、弁護士に相談するというイメージはあまりないかもしれません。ですが、不動産を売却するだけで借金問題がすべて解決するとはかぎりません。

借金問題全体を解決したい方は、まずは一度泉総合法律事務所にご相談ください。

泉総合法律事務所は任意売却に精通した複数の不動産会社と提携しており、安心して、任意売却も含め、弁護士がお客様それぞれの借金の状況に応じた適切なアドバイスができる体制を構築しております。

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