任意売却 [公開日] [更新日]

離婚の際にマイホームを任意売却することが多いのはなぜ?

離婚の際にマイホームを任意売却することが多いのはなぜ?

離婚の際には、多くのことを決めなければなりません。マイホームをどうするかもそのうちの1つです。

「双方とも家を出ていくのか」「片方は住み続けるのか」、マイホームの「名義人」や「連帯保証人」はどうするのか、といった問題を決めておく必要があります。

住宅ローンが残っている際には、これらの処理が非常に難しくなります。住宅ローンが残っている際には、抵当権者である金融機関の承諾が必要となり、夫婦の意向だけでは決められないことが多いからです。

また、離婚後は、一方の収入が家計からなくなるため、住宅ローンの延滞リスクも離婚前より高くなります。

そこで、離婚の際に「任意売却」という方法でマイホームを処分する方が増えています。

1.離婚することになった!マイホームはどうする?

離婚の際には、夫婦で財産を分与しますが、マイホームの取扱いは非常に難しいものです。

「夫婦のどちらかが住み続ける」のか、「どちらも家を出ていく」のかということはもちろんですが、「住宅ローンが残っている」場合には、その「支払い方法」も決めておく必要があります。

実は、住宅ローンの問題をあやふやにしたまま離婚したことで、「後に夫婦揃って自己破産することになった」というケースは決して珍しくありません。

(1) 名義変更や連帯保証人を外れることは難しい

離婚の際には、財産分与や慰謝料の代わりとして、マイホームの名義人が家を出たあともローンの返済を続けることがあります。この場合に、マイホームの名義人を住み続ける側に変更することは簡単ではありません。

また、住宅ローンの連帯保証人となっている側が家を出て行く際に、連帯保証人から外れることも同様に簡単ではありません。

いずれのケースも住宅ローンの抵当権者である金融機関の承諾が必要です。名義人や連帯保証人の変更は、ローンの延滞につながりやすいので金融機関は嫌がります。

(2) 離婚後はローンの支払いが滞るリスクが高まる

離婚後は生活費の負担が増えることが一般的です。そのため、住宅ローンの支払いはそれまでよりも厳しくなります。

また、近年では、夫婦ペアローンでマイホームを購入する方が増えています。ペアローンの場合には、夫婦二人の年収をベースに「やや高額な物件」を購入しているケースが少なくありません。離婚すれば当然、住宅ローンの支払いは厳しくなります。

また、「住んでいない住居」のローンの支払いは、責任感が希薄になりがちです。

「自分の家ではないのだし、少々支払いが遅れても大丈夫だろう」「自分のものにはならないのに毎月お金を支払うのはもったいない」と考えてしまう人も少なくないようです。離婚後の新しい生活にかかるお金のために住宅ローンが支払えなくなることもあり得ます。

離婚後の養育費の不払いがしばしば問題となるように、住宅ローンの支払いも長期間になるので、不払いの問題が起こりやすいのです。

「別れた配偶者がきちんと支払っていると思ったら突然競売の通知がきた」ということも実際にはあるのです。

(3) マイホームを処分するのも簡単ではない

以上のようなことを背景に、離婚後もどちらかがマイホームに住み続けるよりもマイホームを売却してしまおうと考える方が増えています。

しかし、住宅ローンが残っているマイホームを売却することも簡単ではありません。ローンが残っているときには、抵当権者である金融機関の承諾なしに売却することはできないからです。

2.任意売却という手段

住宅ローンが残っていても、「売却額が住宅ローンの残債務よりも多い(アンダーローンのケース)」ときや、「売却額と手持ち資金で住宅ローンを完済できる」ときには、通常の方法で売却します。

しかし、売却額では住宅ローンを完済できないとき(オーバーローンのケース)では、通常の方法では売却できません。抵当権者である金融機関が抵当権の抹消に応じてくれないからです。

そこで、オーバーローンのマイホームを手放す場合には、「任意売却」という方法がよく利用されます。「任意売却」は、裁判所を介することなく(競売を回避して)、自らの手でマイホームを売却する方法です。

(1) 競売と任意売却

住宅ローンの延滞が続くと銀行などのローンの融資元は保証会社から残債務の代位弁済を受けます。残債務の回収は保証会社が抵当権を実行して(マイホームを競売にかけて)行うのが正規の方法です。

競売は、裁判所を通じて行われるマイホームの強制売却です。これに対し、任意売却では、「保証会社と交渉」してローンの残っている不動産でも抵当権を抹消してもらい不動産を可能なかぎり通常の方法・金額に近い形で売却します。

(2) なぜ「任意売却」に応じてもらえるのか

延滞前の通常の売却では、「完済せずに抵当権を抹消してもらう」ことはまず難しいでしょう。

しかし、競売となると、裁判所が介入することで時間や手間もかかり、市場価格よりかなり安い金額でしか売れません。また、競売で売却されれば、抵当権も消去されてしまいます(民事執行法59条1項)。

したがって、抵当権者である金融機関としても、できれば競売は避けたいと考えていることの方が多いのです。

3.任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットは、次のようにまとめることができます。

  • 市場価格に近い金額で競売よりも高額で売却できる
  • 任意売却にかかる費用の持ち出しがない
  • 残債務の処理の負担が少なくなる
  • 近所に知られるリスクが少ない
  • 引っ越し代が残せる
  • 居住を続けられることもある

任意売却の最大のメリットは、「競売よりも高い金額で売却できる」ことに尽きます。抵当権者にとっても、競売よりも残債務を多く回収できる(債務者側としては残債務が少なくなる)からです。

抵当権者にとっては、競売にかけても抵当権は消えてしまうのですから、それよりも好条件で売却してもらった方がよいわけです。

また、競売では直ちに立退きが求められ、売却金額はすべて抵当権者に配当されます。これに対して、任意売却では家族・親戚の協力があれば、そのまま居住し続けることも不可能ではありませんし、引っ越しにかかる費用を残してもらうよう抵当権者と交渉することもできます。

任意売却のデメリットとしては、抵当権者(保証会社)との交渉のきっかけを作り出すために、「延滞の状況」をあえて作る必要があることが挙げられます。上で説明したように「競売よりも任意売却の方が有利」という状況を作ることで、「オーバーローンでも抵当権を抹消してもらう」交渉が可能となります。

そのため、住宅ローンの残債務を保証会社に代位弁済してもらわなければなりません。代位弁済の際には、信用情報に事故情報(いわゆるブラック情報)が掲載され、数年間は、新規の借入やクレジットカードの発行が難しくなります。

しかし、任意売却せずに、自己破産になればより重大な事故情報が掲載されます。たとえば、銀行は、全国銀行個人信用情報センター(JBA)という信用機関に加盟しています。JBAでは、代位弁済は5年、自己破産や個人再生は10年、事故情報が掲載されます。

4.なぜ離婚前に任意売却すべきなのか

任意売却は、「離婚後に住宅ローンが支払えなくなってから検討すればよい」と考える方がいらっしゃるかもしれません。しかし、任意売却を成功させるためには、夫婦の協力が欠かせません。

たとえば、任意売却には、名義人の意思だけでなく連帯保証人の同意が必要です。また、少しでも高額で売却するためには、家や庭の手入れ、内覧への対応などもとても重要です。

一般的に離婚後は相互の接触は減っていき、意思の疎通を図ることが難しくなっていきます。別居後に生じた事情によって、任意売却に関する利害が一致しなくなることもあるでしょう。

また、実際に「住宅ローンを支払えなくなってから」では、相互に不信感が生まれ、うまく協力できないということもあり得ます。

住宅ローンが片付かないかぎり、別れた配偶者との関係は完全にはなくなりません。住宅ローンの処理を後回しにしたことで、離婚後にさらにトラブルが増えることもあり得ます。

離婚の際に任意売却するケースが多いのは、「将来の不安の種をきちんと摘み取って、離婚後の新しい生活を気持ちよく始めたい」と考えている方が多いからでしょう。

5.まとめ

「離婚は結婚の何倍も大変」とよく言われるように、精神的な負担が大きいものです。そのため、「1日も早く別の生活をスタートさせたい」と思うあまりに、重大な問題をあやふやなままにしたり、後回しにしてしまったりすることが少なくありません。

しかし、お金に関する問題は、後回しにすればするほど深刻になります。離婚後に不快な思いをしないためにも、もしくは夫婦揃って自己破産ということにならないためにも、離婚の際にしっかりと決めておきましょう。

夫婦2人ではうまく話し合えないことも、弁護士が間に入ることでスムーズに交渉できるようになります。任意売却を成功させるには、早い時期からしっかりと準備することが大切です。できるだけ早い時期に、泉総合法律事務所へご相談ください。

泉総合法律事務所には、住宅ローンの残債務を抱えた方の自己破産手続を手掛けてきたという実績が豊富にありますので、同様のケースにおける具体的かつ効果的なアドバイスを差し上げることができると自負しております。

住宅ローンの残債務やその他の借金でお困りの方は、まずは当事務所にご連絡ください。相談は何度でも無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせいただけたらと思います。

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