リースバックで住宅に住み続けられる!?任意整理との違いとメリット

任意売却

リースバックで住宅に住み続けられる!?任意整理との違いとメリット

払えなくなってしまった住宅ローンの返済のため、自宅の任意売却を行うことはよくあることです。

しかし、通常、任意売却が終わったら自宅の所有権は買主に移り、それまでの住人は退去せざるを得ません。

仕方がないこととはいえ、せっかく吟味して購入したマイホームから出ていかなくてはならないのはやはり悲しいものです。それに加え、引っ越し先を探したりするなど、さまざまな実務的な負担も背負うことになります。

しかし、最近、売却したマイホームにそのまま住み続ける「リースバック」を行うケースが増えてきています。

今回はその「リースバック」について、解説していきます。

1.任意売却とリースバック

(1) リースバックとは

リースバック」は任意売却の方法の1つで、「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。

簡単に言うと、下記のようなリース形態のことです。

  1. 自分が所有している資産を売却する
  2. 買主と、その資産についてのリース契約を結ぶ
  3. 資産をそのまま使用しながら賃料(リース料)を支払う

ここでは住宅ローンを組んだ「自宅」が「資産」にあたります。つまり、

  1. マイホームを売却し、そのお金で住宅ローンを返済する(※条件によっては残債が残ることもある)
  2. 家を買ってくれた人との間でリース契約を結ぶ
  3. 「賃貸」という形で自宅に住み続けながら家賃(リース料)を買主に支払う

という形になるわけです。

リースバックを行う業者が仲介をする形になることがほとんどです。

(2) リースバックはどんな時に便利か

「自宅を売却する必要があるが、できればそのまま住み続けたい」と思っている場合、方法としてまず考えられるのは「知り合い・親戚などへの任意売却」です。

任意売却の場合、信頼できる親戚などに自宅を買ってもらい、その人との間で賃貸契約を結ぶことも不可能ではありません。

しかしこの方法は「自宅を買ってくれる知り合いがいて、その人が『賃貸契約を結ぶという形でそのまま住んでいてもいいよ』と言ってくれる」ことが前提となるため、多くの人はそのような方法をとることはできません。

一方、リースバックを選択すると、リースバックを取り扱っている業者が買主を探す、もしくは業者自身が買主となることがほとんどですから、売主が自分で買主を探す必要はありません

2.リースバックのメリット

(1) 自宅に住み続けられる

リースバックを利用するメリットとして一番大きいのは、やはり「引っ越しをせずに自宅にそのまま住み続けられる」という点です。

  • 引っ越しの手間(荷造り・荷ほどき)もお金もかからない
  • 子どもを転校させる必要がない
  • ペットを飼っている場合、そのまま飼い続けられる
  • それまで築いた近隣との人間関係を解消しなくていい

などのほか、たとえば自営業をしていて自宅を事業所としている場合、移転などの手続の手間を省くこともできます。

(2) 部外者に経済的事情を知られずに済む

自宅が競売にかけられたり、不動産屋などを通じて買主を探したりすると、競売公告やネット上の不動産広告などを通じて「●●さんの自宅が売りに出されている」ということが身内以外にも知られてしまいます。

一方、リースバックを利用した場合はそのような情報が外に出ることはなく、外から見ても「ずっと住み続けているだけ」という状態ですから、少なくとも自宅の情報から経済的事情が分かってしまう、というようなことはあまり考えられないでしょう。

(3) 固定資産税の税負担がなくなる

所有者が自分ではなくなるため、固定資産税の納税義務がなくなります。

(4) 将来的に家を買い戻せる可能性がある

リースバックを利用して債務整理などを行って家計が安定し、まとまった費用が準備できるようになったら、再度自宅を買い戻せる可能性があります。

3.リースバックのデメリット・注意点

(1) 必ず利用できるわけではない

物件の状態や立地など、さまざまな条件によって、リースバックを利用できない場合があります。

(2) オーバーローンの場合は注意が必要

住宅ローンの残債務が売却額を上回っている場合(”オーバーローン“と呼ばれる状態)はリースバックの利用に注意が必要です。

「オーバーローンの場合はそもそもリースバックを利用できない」という業者もあれば、「銀行の承諾を得ることができれば利用可能」としている業者もあります。

残債があっても利用できる、となった場合、毎月の家賃に加えて住宅ローンの残債分を銀行へ支払う必要があるため、毎月の支払金額の設定に注意が必要です。

そもそも家計が安定するように債務整理、ひいてはリースバックの手続をとるわけですから、無理のない金額で設定できるといいでしょう。

(3) 買い戻し価格の問題

「リースバックのメリット」でも挙げたように、「一旦売却した自宅を買い戻すことが可能」という点がリースバックの大きなポイントです。

しかし、買い戻し価格は通常、売却価格よりも高くなることがほとんどです。

リース期間中は毎月家賃を支払わなくてはなりませんから、長い目で見ると出ていくお金はどうしても多くなります。

そこまでして自宅に住み続ける必要があるのか、じっくり考える必要があるでしょう。

(4) 家賃が支払えるだけの収入が必要

「無職」や「自営で収入が不安定」などという場合、家賃が支払えない可能性があると判断され、リースバックを利用できない可能性があります。

4.一人ひとりに合った債務整理方法をご提案

債務整理をしても自宅に住み続けることができる「リースバック」。マイホームを手放したくないと思っている方にとっては非常に魅力的なシステムです。

債務整理=自宅を手放す、というイメージはまだ根強いのですが、住宅やローンの状態によってはこの「リースバック」という方法を用いて自宅に住み続けながら借金を整理することができるかもしれません。

お金の問題で困っている方は、借金の状況も、持っている資産(マイホームなど)の状況も、一人ひとりすべて異なります。

泉総合法律事務所では、相談者様のご希望に沿った債務整理方法をご提案させていただきます。まずは一度、弁護士へご相談ください。お金の問題について一緒に解決していきましょう。

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