個人再生におけるマイホームの「清算価値」算出方法は何が適切?

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個人再生におけるマイホームの「清算価値」算出方法は何が適切?

【この記事を読んでわかる事】

  • 個人再生の返済額は基準が定められている
  • マイホームの清算価値によっては、返済額が増えたり個人再生ができなくなったりする
  • 事案ごとに適切な清算価値の算出方法は異なるため、専門家の助言が大切

 

個人再生は、住宅ローンを抱えた場合であってもマイホームを手放すことなく、他の借金を整理できるのが一番のメリットです。

しかし、個人再生では「清算価値保障の原則」があるため、住宅ローンを完済しているケースや、住宅ローンの残債務がマイホームの資産価値よりも少ない(アンダーローン)ときには、個人再生が難しいということもあります。

では、マイホームの清算価値はどのように調べるのでしょうか。

1.個人再生の返済額の決まり方

個人再生は、「借金の一部を減免してもらえる」手続です。そして、その減免額を決する基準は、予めルールが定められています。

個人再生の手続には、①小規模個人再生②給与所得者等再生の2つの方法があります。

それぞれの方法において再生計画によって返済すべき金額は、次の基準で決まります。

  • 小規模個人再生の場合:最低弁済額と清算価値の高い額
  • 給与所得者等再生:最低弁済額・清算価値・法定可処分所得の2年分のうちで最も高い額

(1) 最低弁済額

最低弁済額は、民事再生法231条2項3号・4号であらかじめ決められています。

その内容は下の表のとおりです。

債務の額 最低弁済額
100万円未満 債務の全額
100万円以上500万円未満 100万円
500万円以上1,500万円未満 債務額の1/5の額
1,500万円以上3,000万円未満 300万円
3,000万円以上5,000万円以下 債務額の1/10の額

なお、個人再生は、手続の対象となる債務(再生計画に基づいて返済する債務)が5,000万円を超える場合には利用できません(民事再生法231条2項2号)。

(2) 清算価値

個人再生は、本来であれば全額を返してもらえる債権者の権利を制限する手続です。

そのため、債務の減免は慎重・公正に行われる必要があります。

個人再生よりも破産した方が債権者への配当が多くなるようであれば、債権者に借金の減額を強いる正当性がありません。

そのため、個人再生では、「仮に個人再生を利用した時点で自己破産したならば、債権者に配当されるであろう金額」よりも多い金額を返済する再生計画案の提出が求められるのです。

この「個人再生のときに破産すれば債権者に配当されるであろう金額」のことを「清算価値」と言います。

個人再生では、最低弁済額と清算価値(と法定可処分所得の2年分)のうちで高い金額を原則3年の分割払いで返済する必要があります。

(3) 法定可処分所得の2年分

給与所得者等再生は、サラリーマンや公務員といった「変動の少ない安定した定期収入」のある方を対象とした個人再生の方法です。

個人再生では、「再生計画」を裁判所に認可してもらう必要があります。

小規模個人再生では、再生計画の認可に債権者の同意(消極的同意)が必要となります。

しかし、給与所得者等再生では、再生計画の認可に債権者の同意は不要という違いがあります。

給与所得者等再生の場合には、法律が定める計算方法にしたがって算出された法定可処分所得の2年分も返済額を決する基準の1つとなります。

実際には、法定可処分所得の2年分の金額が最も高額となるケースが多いため、給与所得者等再生ではなく、小規模個人再生を選択するケースがほとんどです。

2.保有不動産の清算価値の算出

住宅ローンを完済した場合や、住宅ローンの残りが少ない(アンダーローン)場合には、清算価値が高くなることがあります。

その場合には、「個人再生では借金が減額されない」「返済額が増える」こともあります。

完済のケースでは、不動産の査定額がそのまま清算価値として計上され、アンダーローンのケースでは「査定額からローン残債務を差し引いた額」が計上されるためです。

したがって、不動産を保有しているときには、清算価値の算出はとても重要な作業です。

不動産の評価額には、「固定資産税評価額」、「路線価(土地のみの場合)」、「実勢価格」があります。固定資産税評価額が最も低く、実勢価格が最も高いことが一般的です。

ただし、評価後に大幅な地価変動があった場合などでは固定資産税評価額が最も高いというケースもないわけではありません。

(1) 固定資産評価額証明書を取得する

固定資産税評価額証明書は、市区町村やその出張所、あるいは証明書発行コーナーで発行してもらえます。

固定資産税評価額証明書の発行には、所定事項が記載された固定資産証明等請求書のほか、本人確認書類(運転免許証や健康保険証)が必要です。

本人以外が請求するときには、委任状も必要となります。手数料は市区町村によって異なりますが、1通400円程度です。

郵送で請求する場合には、固定資産証明等請求書、本人確認書類の写し、返信用封筒、手数料文の定額小為替を同封して市区町村に郵送します。

(2) 専門業者に査定を依頼する

固定資産税評価額は、市区町村の役人が評価基準に基づいて決定します。

また、評価は3年に1度しか行われませんので、必ずしも個人再生を申立てる時点の実勢価格と合致しているわけではありません。

一般的には、実勢価格よりも固定資産税評価額の方が低いことの方が多いでしょう。

より正確に査定する(実勢価格を査定する)には、専門の業者に依頼する必要があります。不動産業者には、「無料査定」を行ってくれる業者も多く存在します。

(3) 事案に応じて適切に選択する必要がある

「どちらの方法で査定するか」は、実際のケースによって判断が異なります。

原則から言えば、「実勢価格」に基づいて清算価値を算出することが、最も公平な算出方法です。

たとえば、東京地方裁判所での個人再生では、不動産業者の査定書が2通必要となります。

しかし、個人再生が利用されるケースは、「オーバーローンが明らか」なケースがほとんどです。

そのため、不動産の査定は「固定資産税評価証明書だけでよい」という裁判所もあります。

その場合であっても、固定資産税評価額が高すぎるケースでは、不動産業者に査定を依頼することがあります。

また、査定結果によってはオーバーローンかアンダーローンに違いがでるような場合には、通常は「固定資産税評価証明書だけでよい」裁判所であっても、「不動産業者の査定書」の提出が必要となることもあるでしょう。

個人再生では、「再生計画に基づいて返済する金額」を申立人自身が定める(再生計画案を作成する)必要があります。

清算価値の算出は、再生計画案の作成において、特に重要な作業なので、慎重かつ適切に行う必要があります。

なお、「知り合いの不動産業者に依頼して査定額を不正に操作する」というようなことが発覚すれば、個人再生が認められないこともあります。

したがって、不動産の査定は、必ず弁護士の助言を受けて行うべきでしょう。

3.個人再生なら泉総合法律事務所へ

マイホームの清算価値は、市区町村の手続や不動産業者の査定によって決まります。「買った金額はいくらだった」、「私はこれくらいの金額だと思う」という金額を申告するわけにはいきません。

また、査定方法も、借金やマイホームの状況によって、固定資産税評価証明書による場合と不動産業者の査定による場合を適切に選択する必要があります。

個人再生の手続は、債務整理の中で最も複雑です。個人再生の利用に際して何かご不安な点がありましたら、泉総合法律事務所の弁護士にご相談ください。

当事務所には、個人再生による借金問題の解決実績が豊富にありますので、安心してお任せいただけるかと思います。

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