個人再生 [公開日][更新日]

リフォームローンと住宅ローンの個人再生時における扱い比較

リフォームローンと住宅ローンの個人再生時における扱い比較

個人再生手続によって住宅を残すには、「住宅に関する借入」である必要があります。

「住宅に関する借入」と一口に言っても「住宅の購入資金」の他に、「リフォームローン」や「建替え資金」、「諸費用ローン」、と様々な名目の借入が存在します。

そこで今回は、個人再生を選択した場合、これらの借入によってどのような違いが出てくるかをご説明いたします。

1.個人再生における住宅ローンの定義・要件

住宅の建設や土地の購入資金、建物の改良に必要な資金の借入であって、抵当権が設定されているものが「住宅資金貸付債権」となります。

ポイントとなるのは「①住宅に関する借入」と「②抵当権が設定されている」の2点になります。

(1) 住宅に関する借入

住宅の新築やマンションを購入する際に利用する住宅ローンは、当然「住宅に関する借入」に該当します。また、中古住宅を購入した場合や老朽化した住宅のリフォーム資金についても住宅の資金と言えます。

また、住宅ローンを組む際に利用した諸費用のローンも住宅の資金と言えます。

このように、住宅に関連する借入の多くは住宅資金に該当します。

(2) 抵当権が設定されている

住宅に関する費用の借入は、住宅金融支援機構や銀行から資金を借入れることが一般的です。そして、借入の際は住宅を担保とする抵当権を設定することが一般的です。

返済が遅れると、抵当権に基づき抵当権が設定された住宅は競売にかけられてしまいます。

それゆえに、住宅を守るためには、滞りなく「住宅に関する借入」の支払いを継続する必要があります。

(3) 小括

個人再生手続では、「住宅に関する資金」であり「抵当権が設定されている」場合には「住宅資金貸付債権」に該当するので、特別に支払いを継続することができます。

したがって、支払いが継続するかぎり抵当権が実行されることがないため、住宅を残すことができます。

反対に、「住宅資金貸付債権」に該当しないと、個人再生手続では返済を継続することができません。

2.「住宅に関する資金」の詳細

住宅に関する資金なので、住宅購入時に借りなければいけないのでしょうか。

また、住宅の購入以外の借入はどうなるのでしょうか。

(1) リフォームローン

リフォームローンと一口に言っても、中古住宅の購入と同時に行う大掛かりなリフォームもあれば、一部バリアフリーに変える小規模なリフォームもあります。

また、戸建ての住宅であれば、住宅周りの外溝工事を追加で行うこともあるでしょう。

これらの理由によって借入れた資金については、個人再生法で定める「住宅の改良資金」に該当するため、抵当権が設定されていれば、「住宅資金貸付債権」に該当します。

なお、老朽化した住宅のリフォームやマンションの間取り変更のリフォームなど、住宅を購入してしばらくしてからのリフォーム代金の借入でも、抵当権を設定すれば「住宅資金貸付債権」に該当します。

(2) 諸費用ローン

住宅を購入する場合、住宅ローンに以外にも様々な事務費用が必要となります。

これらの費用も高額になるため、借入を利用するケースがあります。この場合も、住宅の事務費のみに利用し、抵当権が設定されていれば、「住宅資金貸付債権」に該当します。

(3) 多目的ローン

住宅を購入するついでに、車の購入資金や子供の学費を借入れた場合、これらの借入はたとえ住宅購入時に借入れ、抵当権を設定していたとしても、「住宅資金貸付債権」には該当しません。

以上のように、住宅資金貸付債権に該当するかは借入の時期ではなく、「借りたお金の使い道」がポイントになります。

3.「抵当権の設定」について

「住宅資金貸付債権」に該当するためのポイント2つ目は「抵当権の設定」になります。

しかし、現在リフォーム資金などは銀行以外にも信販会社が取り扱っている場合もあり、その場合には担保を取らずに貸し付けをしてくれるケースもあるようです。

では、リフォームローンの利用時に抵当権が設定されていないと、一体どうなるのでしょうか。

(1) 抵当権が設定される場合

銀行などの金融機関が住宅ローンやリフォームローンなど、大きなお金を貸し付ける時には、抵当権を設定することが一般的です。

抵当権を設定することで低い金利や長期の返済期間と返済の優遇を受けることができますが、その反面、返済を滞ってしまうと抵当権が設定された住宅を失ってしまうリスクがあります。

個人再生手続では、住宅関連資金の貸し付けで抵当権が設定されているものを「住宅資金貸付債権」と呼びます。

(2) 無担保の借入

住宅に関する資金の借入でも、無担保での借入であれば、返済が滞ったからといってすぐに家を失うわけではありません。この点はメリットです。

反面、デメリットとしては、担保提供した借入に比して、借入金利がやや高かったり、返済期間が短く設定されるなどが挙げられます。

ちなみに、個人再生手続では、無担保の債権を「再生債権」と呼びます。

(3) 住宅資金貸付債権と再生債権の個人再生手続における違い

個人再生手続では、住宅資金貸付債権については、特別に支払いを継続することができます。そのため、支払いが滞らないかぎり、抵当権が実行されることなく、住宅を失うこともありません。

一方、再生債権は、通常(負債総額によって異なります)1/5程度に減額することができます。当然、担保提供をしていないので、すぐに住宅を失うリスクもありません。

(4) 小括

最近は、小規模なリフォームやオール電化工事などを無担保貸し付けで行うケースも散見されます。

この場合、抵当権が設定されていないので、「住宅資金貸付債権」には該当しません。そのため、個人再生手続では減額の対象となります。

4.まとめ

住宅の購入資金やリフォームローンを借入れた場合、抵当権の設定によって支払いを継続するか、支払いを止めることができるのか、大きく変わることはご理解いただけましたでしょうか。

最後に気を付けていただきたいのは、「借入れたリフォームローンは無担保だから、不動産を失うことはない」と安心しないでください。支払いが滞れば、債権者は裁判を起こし、判決が出れば強制執行をすることができます。

そうなれば、不動産は差し押さえられ、最終的には大切な不動産を失うことになりかねません。

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