個人再生 [公開日][更新日]

滞納している場合の個人再生における住宅ローンの巻き戻しとは?

滞納している場合の個人再生における住宅ローンの巻き戻しとは?

個人再生は自宅を残しながら借金を整理できる制度です。しかし、すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合、自宅はどうなるのでしょうか。

通常、ローンを一定期間滞納すると、一括返済を求められます。そこで一括返済できなければ差し押さえになるのが一般的です。

しかし、個人再生で「住宅ローンの巻き戻し」をすればそのかぎりではありません。

住宅ローンの滞納分を保証会社が代位弁済したあとも、6ヶ月以内に個人再生の申立をすることによって、銀行に対する住宅ローンを復活させることができ、月々の住宅ローンの返済が再開できれば、住宅を手元に残すことができるのです。

今回は、この「住宅ローンの巻き戻し」について詳しく紹介します。

1.住宅ローンの巻き戻しとは

何らかの事情で借金が増えたり、収入の道が途絶えたりすると、借金を返せなくなることがあります。

そうなると一大事で、借金の支払いが滞ると「期限の利益」を喪失し、お金を貸している銀行やローン会社から返済を一括請求されます。

これは住宅ローンも同じです。

期限の利益とは、借金を約束の期日に返せば分割払いができる権利のことで、支払いが滞るとその権利がなくなり、残額を一括で支払わなくてはなりません。

しかし、一括請求されたからと言って、支払い能力はないのが普通ですので、そのお金は保証会社が代わりに払ってくれます。代わりに支払うことを「代位弁済」と言い、債権者は銀行から保証会社に移ります。

すると、今度は保証会社が求償権に基づき、代位弁済したお金をあなたに一括請求をします。支払いができない場合は、競売へ進み自宅を失う可能性が高くなります。

自宅が没収されると、生活基盤は失われ、個人の生活は大きな危機に陥ります。そうならないために、自宅没収を阻止する方法として「住宅ローンの巻き戻し」があるのです。

2.住宅ローン巻き戻しの条件

住宅ローンの巻き戻しをするには、個人再生の申立をすることが前提となります。個人再生は債務整理の一種で、住宅を残したまま借金を減額できる制度です。

個人再生には住宅資金特別条項(住宅ローン特則)があり、この条項をつけて個人再生手続をすることで、住宅ローンの巻き戻しができます。住宅ローン特則が利用できる期間や条件は以下のとおりです。

住宅ローン特則の利用条件

  • 債務者の住宅である
  • 住宅資金貸付債権である
  • 住宅ローン債権には住宅ローン会社以外の抵当権は設定されていない
  • 代位弁済されている場合に6か月以上経過していない

上記の条件に当てはまれば、住宅ローンの巻き戻しが認められ、借金は保証会社による代位弁済前の状態に戻すことができます。

住宅に関しては、以前のように銀行に毎月ローンを支払うことで自宅に住み続けることができるのです。

適用条件にもあるように、保証会社の代位弁済から6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則を適用できますが、それを超えると対処できなくなります。そのため、住宅ローンが返せなくなったら一刻も早く手続に踏み切ることを検討しましょう。

法律上は民事再生法240条の1項で「個人再生が認可された場合には、保証会社による代位弁済もなかったこととみなす」と決められています。

住宅ローン特則は債務者にとって有利な制度ですが、銀行には特にメリットはないので、やや一方的な感のある制度です。

しかし、そもそも個人再生自体が住宅ローンを抱えた債務者を救済するためにできた制度ですので、裁判所によって認可されれば銀行もそのようにするしかありません。

3.個人再生後の住宅ローン支払方法

住宅ローン特則つきの個人再生が認可されると、決定された最低弁済額を上回る金額を原則3年以内(例外的に5年)で返済し、住宅ローンについては別途支払いをしていくことになります。

住宅ローンの返済については以下の内容を基準に銀行と協議を重ねたうえで、決定することになります。

  • 期限の利益回復型
  • 期限延長型
  • 元本猶予期間併用型
  • 同意型

以下、それぞれの内容を詳しく解説します。

(1) 最初は銀行との協議

住宅ローンの巻き戻しをするには、事前に銀行と住宅ローンをどのように再開するか、延滞金をどのように清算するかなどについて、協議する必要があります。

個人再生後は弁済金の返済もあるので、住宅ローンの返済と併せても、無理なく返済できる金額に設定するのが鍵です。

そのため、銀行との協議はトータルの返済額、利息を考慮しつつ、慎重に行うことが求められます。

(2) 期限の利益回復型

簡単に説明すると、延滞している元金や利息・損害金を再生計画の履行期間内に解消する方法です。延滞したお金を一括で返済するためにはまとまった資金が必要となりますが、これを3年から5年に分割できればまとまった資金の用立ては不要になります。したがって、期限の利益回復型の返済方式は、比較的延滞期間が短い人を対象としています。

また、ご注意いただきたいのは、期限の利益回復型が適用されると、延滞分は個人再生の弁済期間である3年(5年)以内に支払わなければなりません。

3年のうちに①住宅ローン、②個人再生後の弁済金、③住宅ローンの延滞分の3つが重なることになるため、支払いの負担が大きくなるのがネックです。

(3) 期限延長型

期限延長型は、住宅ローンの返済期限を延長できる制度で、最終弁済を最長10年まで延長することができます。

返済期間が延びた分、月々の住宅ローンが減額できるので、返済は確実に楽になります。しかし、返済期間が延長されることで利息も多くなるため、総返済額は当初の予定よりも増えることになります。

また最終弁済日は基本的に10年延長できますが、債務者が満70歳を超えるとそれ以上は延長できなくなるので、その点はご注意ください。

(4) 元本猶予期間併用型

一般的に再生計画で決定した3年(5年)は、弁済金の返済と住宅ローンの返済が重なるため、序盤の支払いが厳しくなりがちです。

そうした負担を防ぐために、元本猶予期間併用型では、個人再生決定後の弁済金の返済が重なる最初の3年(5年)については、住宅ローンの元本部分の返済を猶予します。

そうすることで、再生計画の返済と住宅ローンの返済を無理なく両立させることができるようになります。
イメージとしては、再生計画の支払いをまずは優先させ、再生計画の支払いが終了したあとに住宅ローンの返済を集中的に行うというものです。

ただし、ご注意いただきたいのは、元本が「免除」されるわけではなく支払いが「猶予」されるだけです。猶予期間が終了してしまうと、住宅ローンの返済額は必ず上がってしまいます。そのため、5年先、10年先といった長期のライフプランの検討が必要となります。

(5) 同意型

同意型は債権者の同意を得ることで実行できるタイプの返済方式です。住宅ローン特則は債権者の同意は必要ありませんが、同意を得ることで柔軟に対応をしてもらえるケースもあります。

たとえば、住宅金融公庫から住宅ローンの融資を受けている場合、返済できない人は最長15年延長する措置があるので、同意型としてその通りにすることが可能です。

いずれの方式をとるにしても、個人再生の決定の際には、裁判所は債権者の意見を尊重するので、事前に債権者の同意を得ておくべきでしょう。同意型であってもそうでなくても、あらかじめ債権者の同意を得ておくことは非常に大切です。

個人再生で住宅ローンの巻き戻しをする際には、債権者とのコミュニケーションを事前にしっかりとることをおすすめします。

4.個人再生なら泉総合法律事務所へ

住宅ローンを延滞し、代位弁済が履行されても6か月以内であれば、住宅ローン特則を利用できます。この特則が適用されれば、住宅ローンの巻き戻しが可能となり、住宅ローンを代位弁済前の状態に戻すことができます。

それによって、以前のように毎月銀行に返済することができるようになりますので、住宅を手放すリスクが軽減されます。

現在、借金や住宅ローンの支払いに行き詰っていて、かつ自宅を残したいと考えている人は、債務整理、個人再生の解決実績が豊富な泉総合法律事務所の弁護士にご相談ください。

支払い不能になってから一定の時間が経過すると、住宅ローン特則を利用できなくなるので、ご相談は早めに行うことをおすすめします。

当事務所は東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県に多数の拠点を設けておりますので、お近くの各拠点にてお気軽にご相談いただければと思います。

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