個人再生で住宅資金特別条項(住宅ローン特則)の利用要件と注意点

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個人再生で住宅資金特別条項を利用するための要件と注意点

【この記事を読んでわかる事】

  • 持ち家を残して借金を減らすには「個人再生」の「住宅資金特別条項」を活用するのが良い
  • 「住宅資金特別条項(「住宅ローン特別条項」)」を利用するためには幾つかの要件がある
  • 要件を満たしていない場合、他の債務整理方法を検討する必要がある

 

住宅を購入したのはいいものの、住宅ローンの支払いに苦しむ人は意外と多いようです。

終身雇用制度や年功序列型の賃金体系が終焉を迎えてしばらく経ったせいか、リストラされてしまったり、減給されてしまったりなどの事情でローンを支払えなくなったというケースは最早当たり前になりました。

また、住宅ローン以外に、自動車ローンやカードローンなどで多額の借金がある人も多くいます。

多重債務で首が回らなくなった場合、何らかの方法で債務整理をする必要があります。そうしなければ利息ばかりがどんどん膨らみ、返済しても返済しても元本が減らないという事態まで考えられます。

しかし、債務整理といっても、自己破産をすると持ち家を手放すケースが大半です。

任意整理をすればやり方次第で持ち家を残せることもできますが、借金の減額幅が少ないという欠点があります。

「借金を大きく減額したいけれど、持ち家は残したい」というときは、『個人再生』を行って『住宅資金特別条項(住宅ローン特則)』を活用しましょう。

今回は、『住宅資金特別条項』について詳しくご紹介していきます。

1.住宅資金特別条項(住宅ローン特則)とは

個人再生は、裁判所を通して借金の残債務を大幅に減額し、それを3~5年かけて分割返済する債務整理の方法です。

債務の圧縮率は任意整理より大きいですが、全ての借金を対象にしなければなりません。

なぜ全ての借金が対象になるのかというと、個人再生は債権者の権利を制限する行為だからです。裁判所が介入する以上、特定の債権者を特別扱いするわけにはいきません。

しかし、全ての借金ということは住宅ローンも含まれてしまうため、持ち家に抵当権を設定されている場合、それを行使されて持ち家を失うおそれがあります。

そこで登場するのが「住宅資金特別条項」という制度です。「住宅ローン特則」「住宅ローン特例」とも言われ、これを使えば住宅ローンを個人再生の対象から外すことができます。

つまり、住宅ローンを従来通り支払いながら、他の借金を個人再生手続で減額することができるのです。

住宅資金特別条項の目的は、債務者の経済的な更生を進めることにあります。

持ち家を処分させて債務者の生活を不安定にするよりも、持ち家を残して債務者の生活を安定させた方が得策なことが多いため、こういった制度が作られているのです。

2.住宅ローンだけ個人再生の対象にならない理由

住宅ローンだけを個人再生の対象としないことで債権者同士の平等が保たれないようにも思えますが、これにはちゃんとした理由があります。

自己破産をした場合、抵当権付きの持ち家が売却されて処分されると、その代金は優先的に住宅ローンの支払いに回されます。

もし持ち家の売却価額が住宅ローンの残債務より少ない場合は、住宅の売却で得たお金がすべて住宅ローンの債権者に回されるため、他の債権者にとって持ち家が売られても売れなくても関係ないのです。

では、持ち家の売却価額が住宅ローンの残高を上回った場合はどうなるのでしょう?

この場合は「上回った分」を個人再生の計算に入れることになります。

たとえば、住宅ローンを除く借金が1,000万円、住宅ローンの残債務が500万円であるとします。また、債務者には持ち家の他に資産がないとします。

もし持ち家が700万円で売れるとしたら、その人には住宅に関して700-500=200万円分の資産があることになります。

仮にここで債務者が自己破産を行うと、住宅ローンの債権者を除いた各債権者は債権額に応じて200万円を分割した配当を受けられます。

債権者が3人いてそれぞれ500万円、300万円、200万円の債権額だとしたら、200万円を5:3:2の比率でわけ、100万円、60万円、40万円が分配されるのです。

このケースで破産ではなく個人再生をすると、負債総額の1/5(今回のケースでは200万円)と資産の総額(今回のケースでは200万円)を比べて高い金額を3年から5年で返済することになります。

なお、個人再生手続には「清算価値保証の原則」という、破産手続による配当よりも債権者に利益になる配当をしなければならないという原則があります。このように、住宅ローン以外の債権者の権利が大きく損なわれないように配慮されているのです。

3.住宅資金特別条項を利用するための要件

住宅資金特別条項は個人再生のときに必ず使えるわけではありません。利用には一定の要件があります。

(1) 個人再生の要件を満たしている

住宅資金特別条項は個人再生手続の際に使える制度なので、まずは個人再生の要件を満たしているかどうかが問題になります。

個人再生の要件には主に以下のものがあります。

  • 債務者が将来において継続的に収入を得る見込みがある(定職がある給与所得者など)
  • 住宅ローンを除いた債務総額が5,000万円以下
  • 個人再生の再生計画を実行できる見込みがあると裁判所が認めた

個人再生しようとしても債務額が多すぎて個人再生を認めてもらえない場合などは、住宅資金特別条項も利用できません。

(2) 対象の住宅が個人再生債務者の所有物

住宅資金特別条項の対象になるのは、債務者本人が所有する「住宅」と「住宅の敷地」です。

親や子の所有物件の場合はもちろん、自分の事業をしている法人所有の物件も適用外です。

ここで問題になるのが、夫婦同時にローンを組む「ペアローン」です。この場合は夫婦が同時に個人再生の申立を行えば、住宅資金特別条項を利用できます。

夫婦の片方のみが個人再生を申立てた場合でも、申立をしていない方に住宅ローン以外の借金がなく住宅ローンの返済が可能な状態であれば、住宅資金特別条項の利用が例外的に認められることがあります。

(3) 住宅が自己の居住に用いられている

他人に貸している住宅や事業に使っている建物などには住宅資金特別条項を使えません。

なお、転勤などの事情で一時的に賃貸住宅にしていても、将来自分の居宅にする予定があれば住宅資金特別条項の対象になります。

また、住宅ローンの債務者である夫が単身赴任などで家を出ており、持ち家に妻子だけ住んでいる場合も「一時的な別居」とされて同じく対象になります。

(4) 住宅の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら自己の居住に用いられている

店舗兼住宅のなどの場合は、店舗部分が広すぎるとこの要件にひっかかります。

また、二世帯住宅の場合も要注意です。住宅全体の床面積のうち、2分の1以上が個人再生をする債務者の居住用でなければなりません。

(5) 該当する建物が複数ある場合、債務者が主として居住する建物のみ

住宅資金特別条項の対象となるのは1つの物件だけです。たとえ複数の物件で要件を満たしていても、主として居住していないものは対象外となります。

(6) 分割払いの債権

元々一括で支払う予定だった債務は対象外です。分割払いの契約をした借金のみが対象になります。

(7) 持ち家に抵当権が設定されている

抵当権が設定されていない持ち家は対象外です。

(8) 対象となる債権が住宅の建設や購入に必要な資金または住宅の改良に必要な資金の貸付け債権

要するに住宅ローンが対象ということですが、リフォームローンであっても抵当権が付いていれば住宅資金特別条項を利用できます。

抵当権が付いてないリフォームローンは対象外です。

(9) 上記抵当権以外の担保権が設定されていない

たとえば事業を行うために持ち家を担保としてお金を借りている場合などは、住宅資金特別条項を使えません。

(10) 保証会社による全額の代位弁済がされている場合、その代位弁済日から6ヶ月以内

住宅ローンの支払いが滞った場合、保証会社が一時的に支払いを立て替えてくれることがあります。

その場合は、立て替えて支払いをしてもらった日から6ヶ月以内に個人再生を行わなければ、住宅資金特別条項を利用できません。

4.住宅ローンと債務整理の疑問は弁護士にご相談を

このように、住宅資金特別条項を利用するには、多くの要件を満たさなければなりません。

自分がこれらの要件を満たしているかどうかは、債務整理に慣れた弁護士などの専門家に相談することを強くおすすめします。

要件を満たしているのならば問題ありませんし、もし満たしていない場合でも別の方法を提案してくれます。

借金苦に悩んでいる方は、なるべく早く泉総合法律事務所の弁護士に相談しにいきましょう。個人再生の解決実績豊富な専門家が、ご依頼者様一人ひとりのために全力でサポートいたします。

相談は何度でも無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

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