債務整理をしても個人再生手続ならば自宅を手放さないで済む!?

個人再生

債務整理をしても個人再生手続ならば自宅を手放さないで済む!?

住宅ローンを組んで手に入れた念願のマイホーム。でも、それ以外にも借入があって、毎月の返済がつらい。来月からは住宅ローンさえ払えないかも…。
そんな悩みをお持ちではありませんか?「債務整理をするならば自宅を手放さなければならない」と考えている方がいらっしゃるとしたら、それは大きな誤解です。弁護士に相談すれば、住宅ローンを支払いながら債務整理をし、毎月の支払いを軽減できるかもしれません。
それを可能にしてくれるのが、住宅資金特別条項を利用した個人再生手続です。

ここでは、住宅を残したまま債務整理ができる、個人再生手続について解説します。

1.住宅資金特別条項とは?

個人再生手続において「住宅資金特別条項」を定めることで、法律の要件を満たした自宅を残すことができます。
また、住宅ローンの支払いが滞り、延滞が解消できない場合や今後の支払いに不安がある場合、住宅ローン債権者との協議によって支払い方法の見直し(リスケジュール)をすることもできます。以下、住宅を残せる要件やリスケジュールについて説明します。

1-1.住宅資金特別条項の内容

住宅ローン以外の債務を多く抱えた方が、住宅ローンの支払いもできなくなった場合、通常、住宅は、その住宅に対し抵当権を持っている銀行などの債権者によって競売にかけられてしまいます。
「住宅資金特別条項」は、そのような場合に、住宅ローンだけを他の債務から切り離して返済することを認め、住宅ローン以外の債務について圧縮することで、住宅ローンの支払いをできるようにし、住宅を残すことができるようにするためのものです。

つまり、「他の債務の支払いは困難だけど、住宅ローンだけは何とか支払いたい(ローンを組んでいる住宅に住み続けたい)」という要望をかなえてくれるのが、「住宅資金特別条項」です。

1-2.住宅資金特別条項を使うための要件

メリットがあるなら、誰でも使いたくなると思います。しかし、住宅資金特別条項は誰でも無条件で利用できるわけではありません。
ここで、住宅資金特別条項を使うための条件を紹介します。

  1. 住宅の建設・購入代金のローンやリフォーム代金のローンであること
  2. 住宅資金特別条項を使える「住宅」であること
  3. 住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと
  4. 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

これらの条件をみたしている場合、「住宅資金特別条項」が使えます。
以下では、これらの点をもう少し詳しく説明します。

①住宅の建設・購入代金のローンやリフォームローンであること

【ローンの内容】

住宅資金特別条項が使えるローンについて説明します。
住宅資金特別条項が使えるローンは、住宅建設・購入代金のローンやリフォーム代金のローンです。なお、住宅購入時の諸費用ローンも住宅資金特別条項の利用が可能なローンに該当します。

②住宅資金特別条項を使える「住宅」であること

【「住宅」とは?】

次に、住宅資金特別条項が使える「住宅」について説明します。
この「住宅」であるといえるためには、自分で所有し、自分が住むための建物であることが必要です。そのため、単身赴任などの理由によって、現在自宅に住んでいなくても、将来的に自宅へ戻ることが確実などの事情があれば住宅に該当します。

また、床面積の2分の1以上の部分が自宅として使われている建物である必要があります。そのため、店舗兼住宅として利用されている方は注意が必要です。
なお、不動産が複数ある場合は、そのうち生活の本拠にしている建物が対象となります。

③住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと

【住宅ローンの債権者以外の抵当権がある場合】

住宅資金特別条項が使える抵当権に関しての条件について説明します。
住宅ローンを組んだ場合、通常、銀行や保証会社が住宅に抵当権を設定します。この抵当権だけであれば、住宅資金特別条項が使えることとなります。

ところが、住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権が設定されている場合、住宅資金特別条項は使えないというルールがあります。そのため、住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権が設定されている場合、当該債務を完済する必要があります。

④保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

【巻き戻し】

住宅資金特別条項が使える期限について説明します。
住宅ローンの支払いが難しくなり、数か月支払いができなくなると、住宅ローンの保証会社が代わりに支払ってくれることになりますが、そうすると、債権者が銀行ではなく保証会社となります。

この場合、個人再生の申立ては、保証会社が住宅ローンを支払ってから6か月以内にしなければならないというルールがあります。
保証会社が支払ってから6か月以内に個人再生の申立てをすると、保証会社の支払いがなかったものとみなされ、債権者が銀行に戻ることになります(これを「巻き戻し」と言います)。

2.その他に考えられるローンのパターン

2-1.夫婦二人とも住宅ローンの債務者の場合

(1) ペアローン

夫婦両方が住宅ローンの債務者になっている場合について説明します。
まず、ペアローンについて説明します。ペアローンは、夫婦がそれぞれ銀行と契約し、2つの住宅ローンがある状態のことです。そうすると、住宅に対して抵当権も2つあることになります。

この場合、実は、住宅資金特別条項が使えるための条件の③(住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと)に抵触する可能性があります。ですので、基本的には夫婦両方が個人再生の申立てをする必要があります。

(2) 連帯債務者

連帯債務の場合、契約は1つで抵当権も1つということになりますので、夫婦両方が個人再生の申立てをする必要はありません。

2-2.住宅ローンの残高が住宅の時価評価額よりも高い場合

(1) アンダーローン・オーバーローン

住宅資金特別条項を使うにあたって考えなければならない、住宅ローンと住宅の価値について説明します。
住宅ローンの残高が住宅の時価を下回っていることを、アンダーローンと言います。

アンダーローンの場合、住宅の時価から住宅ローンを引いた残りは、資産とみなされます(たとえば、住宅ローンが1000万円、住宅の時価が1200万円の場合は、少なくとも200万円の資産があることになります。)ので、「清算価値保障原則」から、圧縮される債務との比較で、返済額が高くなってしまう可能性があります。
逆に、オーバーローン(住宅ローンの残高が住宅の時価を上回っている場合)には、清算価値として考える必要はありません。

2-3.住宅を差し押さえられている場合

【差し押さえ】

住宅の差し押さえを受けている場合に住宅資金特別条項を使うことができるかという問題について説明します。

住宅の所有権を失う見込みがあるとされると、住宅資金特別条項は使えなくなります。このように説明すると、差し押さえの手続がなされている場合、住宅の所有権を失う見込みがあるとして住宅資金特別条項が使えなくなる、と思われることでしょう。
しかし、個人再生の申立てをすれば、差し押さえの手続が中止されるため、たとえ差し押さえがなされている状況であっても、住宅資金特別条項を使うことができるのです。
ただし、差し押さえがされると競売手続が開始されることが一般的です。そして競売手続の進行状態によっては残念ながら住宅を残すことができない場合もありますので、差し押さえをされてもご自宅を残したいとお考えの場合は、お早めに弁護士へご相談ください。

もっとも、これと異なり、租税債権(たとえば、固定資産税など)の滞納処分については手続の中断がなされないため、課税庁と分納協議(延滞税の解消計画の協議)をして滞納処分の解除などを求める必要があります。

3.リスケジュール(住宅ローン支払いの見直し)

「住宅ローンの支払いを継続したい。でも、延滞がかさみ解消の目途がない。」「今後の住宅ローンの支払いに不安がある。」このようなお悩みがある場合、住宅ローン債権者との協議によって、住宅ローンの支払いを見直す(リスケジュール)ことができます。

たとえば、返済期間を延長することで月々の返済額を抑えたリ、一時的に住宅ローンの支払いを減額してもらう場合もあります。このように、住宅ローンの支払いを見直すことで、住宅ローンの支払い継続を安定させることもできます。
なお、リスケジュールはあくまでも現在の住宅ローンに関する「支払い計画の見直し」を行うことであり、住宅ローンの貸付利率を下げたリなどの変更はできませんのでご注意ください。

4.個人再生・住宅資金特別条項についての相談は泉総合法律事務所へ

ここまで、個人再生手続で自宅を手放さないで済ませるための住宅資金特別条項について、説明してきました。とは言え、ここではあくまでも大まかな説明に留めております。

住宅資金特別条項を使って自宅を残せるかどうかは、事案によって異なりますので、まずは一度、泉総合法律事務所にご相談ください。豊富な解決実績にもとづいて弁護士が一人ひとりに合わせた最善の解決策をご案内します。

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