住宅ローンの支払い滞納!個人再生手続ならば持家を手放さないで済む

個人再生

債務整理をしても個人再生手続ならば自宅を手放さないで済む!?

住宅ローンを組んで手に入れた念願のマイホーム。でも、それ以外にも借入があって、毎月の返済がつらい。来月からは住宅ローンさえ払えないかも…。

 

そんな悩みをお持ちの場合に最初に思いつくのが、ローンを組んだ会社と相談することではないでしょうか?

リスケジュールといわれるこの手法は、返済期間を延長することで月々の返済額を抑えることができます。一時的に住宅ローンの支払いを減額してもらえる場合もあります。

しかし、リスケジュールはあくまでも現在の住宅ローンに関する「支払い計画の見直し」を行うことであり、住宅ローンの貸付利率を下げたりなどの変更はできません。

実は、もう一つ持家を手放さずに債務を整理する方法があります。

それが、住宅資金特別条項を利用した個人再生手続です。

ここでは、持家を残したまま債務整理ができる、個人再生手続について解説します。

1.持家を手放さずに債務の整理ができる住宅資金特別条項

個人再生手続において「住宅資金特別条項」を定めることで、法律の要件を満たした場合に持家を残すことができます。

(1) 住宅資金特別条項の制度趣旨

住宅資金特別条項」が認められているのには理由があります。

多重債務から抜け出すという経済的再建を目指す上で、住宅を維持することは重要な役割を果たすものだからです。つまり、多重債務者の最低限の生活を維持し、経済的再建を保護する意味合いが強いのです。

また、住宅ローンの返済により、設定された抵当権の被担保債権が減少し、不動産の資産価値が上昇することになります。資産価値の上昇により、債務者の総財産の清算価値も上昇するため、その分他の債権者を資する可能性が増大します。

いずれにせよ、結果的に債権者の公平を図りながらも、債務者の住宅は、保護されることとなります。

(2) 住宅資金特別条項を使うための要件

メリットがあるなら、誰でも使いたくなると思います。しかし、住宅資金特別条項は誰でも無条件で利用できるわけではありません。
ここで、住宅資金特別条項を使うための条件を紹介します。

  1. 住宅の建設・購入代金のローンやリフォーム代金のローンであること
  2. 住宅資金特別条項を使える「住宅」であること
  3. 住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと
  4. 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

これらの条件をみたしている場合、「住宅資金特別条項」が使えます。
以下では、これらの点をもう少し詳しく説明します。

①住宅の建設・購入代金のローンやリフォームローンであること

【ローンの内容】

住宅資金特別条項が使えるローンは、住宅建設・購入代金のローンやリフォーム代金のローンです。なお、住宅購入時の諸費用ローンも住宅資金特別条項の利用が可能なローンに該当します。

②住宅資金特別条項を使える「住宅」であること

【「住宅」とは?】

この「住宅」であるといえるためには、自分で所有し、自分が住むための建物であることが必要です。そのため、単身赴任などの理由によって、現在自宅に住んでいなくても、将来的に自宅へ戻ることが確実などの事情があれば住宅に該当します。

また、床面積の2分の1以上の部分が自宅として使われている建物である必要があります。そのため、店舗兼住宅として利用されている方は注意が必要です。
なお、不動産が複数ある場合は、そのうち生活の本拠にしている建物が対象となります。

③住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと

【住宅ローンの債権者以外の抵当権がある場合】

住宅ローンを組んだ場合、通常、銀行や保証会社が住宅に抵当権を設定します。持家に設定されているのがこの抵当権だけであれば、住宅資金特別条項が使えることとなります。

ところが、住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権が設定されている場合、住宅資金特別条項は使えないというルールがあります。そのため、住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権が設定されている場合、当該債務を完済する必要があります。

④個人再生の申立てが保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

【巻き戻し】

通常、住宅ローンの返済が数カ月滞ると、住宅ローンの保証会社が債務者の代わりにローンの支払いを行うことで、債権と抵当権が保証会社へと移転し、保証会社から住宅ローンの残額の一括返済を請求されることになります。

しかし、個人再生の申立てを行い、再生計画の許可が確定すると、保証会社の支払いがなかったものとなり、住宅ローン会社を債権者として返済を行いながら、持家に住み続けることができるようになります。

「個人再生の再生計画許可が確定すれば、保証会社の代位弁済がなかったものとみなす」……このことが「巻き戻し」と呼ばれています。

ただし、この個人再生の申立ては、保証会社が代わりにローンを支払ってから6ヶ月以内にしなければなりません。

債務者に一方的に有利な「巻き戻し」ができるのは、住宅ローンの設定者である多重債務者の保護という住宅資金特別条項と同様の制度趣旨により法律が定められているからです。

住宅ローンには、この他いくつかのタイプがありますが、次にそのタイプ別に個人再生の申立てについて考えてみます。

2.夫婦2人で契約する住宅ローンを滞納した場合

(1) ペアローン

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別個に銀行と契約し、2つの住宅ローンがある状態のことです。そうすると、住宅に対して抵当権も2つあることになります。

この場合、実は、住宅資金特別条項が使えるための条件の③(住宅に住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと)に抵触する可能性があります。ですので、基本的には夫婦両方が個人再生の申立てをする必要があります。

ペアローンに関して詳しく知りたい方は、下記記事をご覧ください。

【参考】ペアローンで住宅を購入した場合でも個人再生はできる?

(2) 連帯債務者

連帯債務の場合、夫婦が共に1つの住宅ローンを返済していく契約となり、どちらか1人が全額を支払えば、住宅ローンは完済されたことになりますが、住宅ローン会社は、どちらか1人に対して住宅ローン全額の支払いを請求することも可能です。

連帯債務の場合、契約は1つで抵当権も1つということになりますので、夫婦両方が個人再生の申立てをする必要はありません。

3.住宅ローンの滞納で住宅を差し押さえられている場合

では、既に住宅ローンの滞納で持家が差し押さえされている場合に、住宅資金特別条項を使用することはできるのでしょうか?

住宅の所有権を失う見込みがあるとされると、住宅資金特別条項は使えなくなります。このように説明すると、差し押さえの手続がなされている場合、住宅の所有権を失う見込みがあるとして住宅資金特別条項が使えなくなる、と思われることでしょう。

しかし、個人再生の申立てをすれば、差し押さえの手続が中止されるため、たとえ差し押さえがなされている状況であっても、住宅資金特別条項を使うことができるのです。

ただし、差し押さえがされると競売手続が開始されることが一般的です。そして競売手続の進行状態によっては残念ながら住宅を残すことができない場合もありますので、差し押さえをされてもご自宅を残したいとお考えの場合は、お早めに弁護士へご相談ください。

もっとも、これと異なり、租税債権(たとえば、固定資産税など)の滞納処分については手続の中断がなされないため、課税庁と分納協議(延滞税の解消計画の協議)をして滞納処分の解除などを求める必要があります。

4.ローン残高と不動産の時価評価額

最後に、住宅ローンの残額と不動産の評価額ついて解説します。ローン残高と不動産評価額の差異が個人再生における計画弁済総額を大きく左右します。

住宅ローンの残高が住宅の時価を下回っていることを、アンダーローンと言います。

アンダーローンの場合、住宅の時価から住宅ローンを引いた残りは、資産とみなされます(たとえば、住宅ローンが1000万円、住宅の時価が1200万円の場合は、少なくとも200万円の資産があることになります。)ので、「清算価値保障原則」から、圧縮される債務との比較で、返済額が高くなってしまう可能性があります。

逆に、オーバーローン(住宅ローンの残高が住宅の時価を上回っている場合)には、清算価値として考える必要がないので、返済額に影響することはありません。

【参考】個人再生手続の際の不動産の評価額とは。家・土地は没収?

5.住宅ローンの返済が苦しい・払えない場合は泉総合法律事務所へ

ここまで、個人再生手続で自宅を手放さないで済ませるための住宅資金特別条項について、説明してきました。とは言え、ここではあくまでも大まかな説明に留めております。

住宅資金特別条項を使って自宅を残せるかどうかは、事案によって異なりますので、まずは一度、泉総合法律事務所にご相談ください。豊富な解決実績にもとづいて弁護士が一人ひとりに合わせた最善の解決策をご案内します。

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