個人再生手続の際の不動産の評価額とは。家・土地は没収?

個人再生
個人再生手続の際の不動産の評価額とは。家・土地は没収?

個人再生は、借金の一部を減額してもらえるため、多額な借金を自己破産せずに解決するために用いられることがあります。

また、住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンの残ったマイホームを手放さずに他の借金を整理できるメリットの大きな債務整理です。

しかし、住宅ローンの残高によっては、個人再生を利用することが難しい場合があります。

不動産の評価額と住宅ローンの残額によっては、個人再生を申し立てても借金が全く減額されない場合もあるからです。

今回は、個人再生する場合に返済すべき借金の金額と、不動産の評価額との関係について解説します。

1.個人再生での返済額を決める3つの基準

個人再生は、裁判所の認可を受けた「再生計画」に基づいて借金の一部を3年かけて返済する手続きです。

返済計画を遂行すると残った借金の返済義務が免除されます。

したがって、任意整理では解決できないような多額な借金を抱えたときでも、自己破産せずに解決することができる債務整理の方法です。

再生計画に基づいて返済すべき額(計画弁済総額)を算出するための基準には、「最低弁済基準額」、「清算価値」、「法定可処分所得の2年分」の3つの基準があります。

個人再生の柱となる再生計画は、その案を債務者自身で作成・提出しなければなりません。

計画弁済総額がこの3つの基準を下回るときには、再生計画は「不認可」となります(民事再生法174条2項4号・231条2項3号4号・241条2項7号)。

また、再生計画の認可確定後に計画弁済総額が清算価値よりも下回ることが明らかとなったときでも、再生計画認可が取り消される場合があります(民事再生法236条)。

再生計画認可が取り消される場合

(1) 最低弁済基準額

最低弁済基準額」は、民事再生法231条2項3号および4号に定められている金額です。

返済額は、負債額に応じて異なります。詳細は下の表のとおりです。

基準債権額 最低弁済基準額
100万円未満 全額
100万円~500万円未満 100万円
500万円~1,500万円未満 借金の1/5の額(100万円~300万円)
1,500万円~3,000万円未満 300万円
3,000万円~5,000万円 借金の1/10の額(300万円~500万円)

(2) 清算価値

清算価値とは、個人再生を申し立てた債務者が、「自己破産したときの債権者配当の見込み額」のことをいいます。

個人再生では、再生計画の遂行よって借金の一部が免除されます。つまり、債務者が個人再生を利用することで、債権者の権利が縮小されてしまいます。

個人再生による債務の免除を際限なく認めたのでは、債権者にとってあまりにも酷といえます。

そこで、個人再生では、債務者が「個人再生申し立てのときに破産した場合に、債権者に配当可能な金額」以上の返済をする必要があります(清算価値保障の原則)。

この金額(財産価値)のことを、清算価値といいます。

つまり、清算価値以上の金額を返済することで、「自己破産による財産の処分を免れた上で、借金の減額を受けられる」ということです。

(3) 法定可処分所得の2年分

個人再生には、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2つのやり方があります。

小規模個人再生では、「債権者の過半数が再生計画に反対しているときには、再生計画を認可できない」のに対し、給与所得者等再生では、「再生計画の認可に債権者の同意は不要」である点で違いがあります。

給与所得者等再生においては、上記の最低弁済基準額、清算価値に加え、「民事再生法241条が定める可処分所得の2年分」という弁済基準が追加されます。

この法定可処分所得の2年分の金額が最も高額となることが多いため、実際の個人再生のほとんどは小規模個人再生によって申し立てられています。

2.清算価値に計上される財産

個人再生を成功させるためには、申し立ての前に、清算価値を正しく算出する必要があります。

また、清算価値を算出することで、計画弁済総額の見通しが立つので、他の債務整理を行った場合との比較もできるようになります。

清算価値は「自己破産したときに差押えの対象となる財産」の評価額によって計上されます。具体的の例は下記のとおりです。

現金 99万円を超える金額
預貯金 20万円を超える金額。ただし、相殺される額は控除される
貸付金 回収可能な金額
積立金 社内預金・財形貯蓄など
有価証券 時価で計算
自動車・バイクなど 評価額から所有権留保分を控除した額
高価な動産 貴金属などの20万円を超える価値の財産
不動産 評価額からローン残額を控除した額
その他 回収可能な過払い金がある場合など

3.不動産の評価額と清算価値

不動産を保有している方が個人再生をするときには、その不動産の評価額は非常に重要です。

不動産は、清算価値に含まれる財産のなかでも特に高額な財産なので、その評価額によって計画弁済総額が大きく変わることがあるからです。

不動産の清算価値は下の図で示した3つのパターンに分類することができます。

不動産の清算価値

(1) 負担のない不動産の場合(原則)

住宅ローンをすでに完済していて、他にも不動産を担保にしたローンが全くない場合には、不動産の評価額がそのまあ清算価値に計上されます。

不動産の評価額は、「固定資産税評価額」に基づいて算出する場合と、業者の査定による「実勢価格」に基づいて算出する場合があります。

一般的には、固定資産税評価額の方が、実勢価格よりも低いことが多いでしょう。

しかし、清算価値の算出のための評価方法としては、不動産業者の査定によることが原則です。

清算価値という仕組みの趣旨にしたがえば「実際に売却(配当)される金額」がベースにされるべきだからです。

実際にも、東京地方裁判所の個人再生では、複数の不動産業者による査定が必要となります。

(2) オーバーローンの場合

住宅ローンを抱えているときには、住宅ローンの残額が不動産の評価額よりも大きい場合(オーバーローンの場合)と、その逆の場合で算出される清算価値が大きく異なります。

オーバーローンであれば、「評価額<ローン残額」という状態なので、個人再生における財産価値は全くありません。

住宅ローンの債権者は、住宅に抵当権を設定しているため、個人再生とは別に抵当権を実行できるからです。これを別除権といいます。

自己破産した場合にも別除権は認められているので、オーバーローンの場合には、不動産の売却金が他の債権者の配当に充てられることはありません。

そのため、オーバーローンの不動産は清算価値に組み入れないのです。

なお、裁判所によっては、「オーバーローンが明白である」ときには、固定資産税評価額による査定でかまわないというところもあります。

ところで、オーバーローンのときには、「住宅ローンの返済にも延滞がある」場合や、「住宅ローンの返済が苦しい」場合が少なくありません。

住宅ローン特則付きの個人再生を利用すれば、住宅ローンの残ったマイホームを手放すことなく、他の借金を整理することができます。

また、住宅ローンを延滞している場合でも、住宅ローン特則によって、「競売の停止」や、「失った期限の利益の回復」が可能な場合があります。

(3) アンダーローンの場合

住宅ローンの残高よりも不動産の評価額が高いときのことを「アンダーローン」と呼ぶことがあります。

アンダーローンの不動産を保有している人が自己破産すると、住宅ローン残額を差し引いた残額が他の債権者への配当に充てられることになります。

したがって、「不動産の評価額から住宅ローンの残高を差し引いた金額」を清算価値に計上しなければなりません。

そのため、住宅ローンが完済間近というタイミングで個人再生すれば清算価値が非常に高額になってしまうこともあります。

(4) 清算価値が高額になった場合の対処方

ローンを完済している不動産を保有している場合だけでなく、住宅ローン返済中でもアンダーローンであるときには、個人再生が難しい場合があります。

個人再生には「清算価値保障の原則」があるため、清算価値が高額になれば、「借金の減額を受けられない」ことがあるからです。

特に中高年の方が個人再生するときには、アンダーローンであることが少なくないので注意が必要です。

たとえば、「負債総額(基準債権額)よりも清算価値の方が高額なケース」であれば、借金は1円も減額されません。

この場合に個人再生を利用すれば、利息のみを免除された借金の全額を3年で返済することになります。

しかし、これでは「任意整理よりも不利」な場合が多く、個人再生を申し立てるメリットがありません。

したがって、個人再生を申し立てる際には、事前に清算価値を正しく算出して、他の債務整理を行った場合と比較することが大切です。

なお、不動産の評価額が高いために個人再生が利用できないときには、次のような方法を選択することも考えられます。

どの方法が最善かは、ケースによって異なります。個人再生の申し立てを検討している方は、早い段階で弁護士に相談することを強くお勧めします。

  • 任意整理で解決する(長期間の分割返済が可能か交渉する)
  • 自己破産を申し立てる(ただし、財産を処分する必要がある)
  • 任意売却で不動産を処分し借金を返済(圧縮)する(不動産の売却が必要)
  • 不動産を担保に現在よりも低金利で借り換える(借金が減らない場合もある)

4.まとめ

個人再生は、メリットの大きい手続きですが、その分手続きが複雑です。特に清算価値の問題は、借金の免除額にも大きな影響を与えます。

個人再生は、いわゆるバブル崩壊後に、景気の低迷と地価の下落によってマイホームを手放さざる得なくなった人を救済する目的でつくられた経緯を持つ制度です。

アンダーローンのケースは個人再生では想定外に近い問題です。そのため、「住宅ローンの返済額が多い方が債務整理の選択肢が減る」という矛盾した状況になっています。

債務整理は、負債と財産の状況を適切に把握し、最善の手続きを選択することがとても大切です。

泉総合法律事務所の無料相談では、個人再生をした場合に借金がいくら減るのかを計算した上で、他の整理との比較しながら最善の方法をご提案させていただきます。

借金でお困りごと悩み事があるときには、借金問題の実績豊富な弁護士が所属している泉総合法律事務所まで気軽にご相談ください。

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